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L’odeur de peinture fraîche flotte encore dans l’air. Ce mardi 19 janvier, Novaxia Investissement — spécialiste de la rénovation urbaine — a convié la presse au 44 rue Planchat dans le vingtième arrondissement de Paris. L’immeuble à la façade art déco s’offre une seconde jeunesse. Les anciens bureaux ont cédé la place à 40 nouveaux logements, vendus en accession à la propriété. « C’est une opération solidaire, qui vise à répondre à la pénurie de logements en France », nous explique Mathilde Krieger, directrice générale de Novaxia. C’est aussi une manière de répondre à l’évolution des usages, avec l’essor du télétravail pendant la crise sanitaire.
30 à 50 millions en amorçage
Quel meilleur écrin pour présenter la future SCI « Novaxia R », qui sera lancée au printemps 2021 ? Dans ce cadre, Novaxia s’associe avec quatre assureurs — AG2R La Mondiale, Generali, Suravenir et Spirica — qui proposeront « Novaxia R » en unités de compte (UC) dans leurs contrats d’assurance-vie. La lettre « R » fait ici allusion aux termes « Responsable, Résidentiel, Recyclage, Rénovation ». Le fonds rachètera des immeubles de bureaux obsolètes avec « une décote de l’ordre de 20 % à 30 % » avant rénovation — avec une plus-value à la revente ou lors de la mise en location. Le fonds vise un objectif de performance de 5 % par an.
A terme, « Novaxia R » devrait atteindre une capacité d’investissement d’1 milliard d’euros. « En amorçage, nous comptons lever 30 à 50 millions d’euros avec nos partenaires assureurs. A horizon trois ans, nous espérons lever 600 millions d’euros auprès des épargnants », détaille Mathilde Krieger. Malgré son ambition nationale, le fonds devrait réaliser les deux tiers des investissements en Ile-de-France. D’après l’Observatoire régional de l’immobilier en Ile-de-France (ORIE), la région disposait de 54,46 millions de mètres carrés de surface utile de bureaux au 31 décembre 2019 — « ce qui en fait un des plus grands parcs de bureaux au monde ».
Télétravail, une opportunité
Mais ça, c’était le monde d’avant. En 2020, la quantité de bureaux loués en région parisienne a reculé de près de moitié (- 45 %) par rapport à l’an dernier, d’après le dernier bilan du GIE Immostat. « Ce bilan, effectué par plusieurs gros spécialistes du secteur, se concentre sur l’Ile-de-France, là où se trouve le très gros du marché français », précise le GIE. Ce constat n’est pas tombé dans l’oreille d’un sourd, mais dans celle de Novaxia. La région Ile-de-France comptait déjà trois millions de mètres carrés de bureaux vides avant la crise sanitaire. La crise a précipité le phénomène, et probablement doublé la surface de bureaux non-utilisés.
Rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme. Au terme de la conférence, Novaxia et les assureurs ont signé une lettre d’engagement pour accélérer la production responsable de logements financés par l’assurance vie. « C’est une démarche qui donne du sens à l’épargne de nos clients », commente Bernard Le Bras, Président du Directoire de Suravenir. L’évolution de l’usage du bâti urbain devient une opportunité. « La réhabilitation urbaine constitue une bonne alternative de diversification de l’épargne en assurance vie, à l’heure où le rendement des fonds euros n’est plus au rendez-vous », reconnaît Bernard Le Bras.
Développement durable
Labellisé ISR, « Novaxia R » sera le premier fonds en assurance-vie axé à 100 % sur le recyclage des bureaux en logements — mais aussi la première opération privée à s’inscrire dans le projet de loi issu de la Convention citoyenne pour le climat. Objectif, réduire par deux l’artificialisation nette des sols d’ici 2030. Pour l’occasion, Emmanuelle Wargon, Ministre chargée du Logement, Olivia Grégoire, Secrétaire d’Etat à l’économie sociale, solidaire et responsable, et Emmanuel Grégoire, Premier adjoint d’Anne Hidalgo, maire de Paris, ont fait le déplacement. « Il y a un alignement des planètes », se réjouit Joachim Azan, président fondateur de Novaxia.
« Dans le cadre du Plan France Relance, l’Etat a engagé 300 millions pour financer des opérations de recyclage des friches et lutter contre l’artificialisation des sols sur l’ensemble du territoire national. Je salue l’initiative de Novaxia et des assureurs-vie pionniers de s’engager sur la production de logements sans artificialisation des sols. Je vois le renouvellement urbain comme l’une des réponses au manque de logements dans les métropoles », déclare Emmanuelle Wargon. « Nous passons du souhaitable au possible. La loi ELAN va rendre ce type d’opération de plus en plus rentable », conclut la ministre.
