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« Cette première année est au-delà de nos espérances » Face à la caméra du Courrier Financier, Géraldine Chaigne, Directrice Générale d’Agarim, sourit avec satisfaction. Agarim — société de démembrement immobilier — propose aux épargnants particuliers et aux institutionnels d’investir en nue-propriété. Au terme d’un processus d’ingénierie patrimoniale, l’usufruit des immeubles est revendu à un bailleur institutionnel. L’équipe, qui compte actuellement 5 personnes, soigne particulièrement l’emplacement des biens. Les appartements concernés — en général de l’immobilier ancien — se trouvent « en cœur de ville, en zone dite tendue, avec un déficit d’offre », précise Géraldine Chaigne. Il s’agit « principalement d’immeubles haussmaniens », ajoute-elle.
Un produit qui séduit l’investisseur
Depuis sa création en juillet 2018, Agarim a connu une forte croissance de son activité. L’année 2019 s’est révélée très prolifique. La société a proposé huit programmes à la commercialisation avec « des immeubles de très belle facture architecturale », souligne Géraldine Chaigne. Agarim mise sur des emplacement connus, qui rassurent les épargnants. Les actifs se répartissent ainsi principalement entre Paris — dans le XIIIe et le XVIe arrondissement — et sa périphérie, à savoir à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine), Nogent-sur-Marne ou encore Le Perreux-sur-Marne (Val-de-Marne). Par ailleurs, Agarim a également commercialisé un immeuble en VEFA (vente en état futur d’achèvement) « en plein cœur de Nantes », une agglomération régionale très attractive.
Pour l’investisseur, l’instauration de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en 2018 n’est pas un obstacle. « Acquérir de la nue-propriété n’alourdit pas l’assiette taxable à l’IFI. C’est le seul actif immobilier résidentiel tangible qui permet cela », pointe Géraldine Chaigne. Sur une duration de 15 ans, l’investisseur bénéficie de la valorisation mécanique de la nue-propriété, tout en laissant à la charge de l’usufruitier les travaux et l’entretien du bien. « Un confort de gestion absolu », pour Géraldine Chaigne. Ce modèle a convaincu le groupe CIR — spécialiste de la rénovation du bâti ancien — d’entrer fin septembre 2019 au capital d’Agarim, en tant qu’actionnaire majoritaire. Objectif, développer l’activité de la société et bénéficier des sous-jacents porteurs sur le marché du démembrement.
Portrait-robot de l’épargnant cible
En quête d’opportunités de montages financiers, le marché reste très demandeur d’offres en nue-propriété. L’épargnant peut ainsi « acquérir de l’immobilier patrimonial à moindre coût », avec une décote de l’ordre de 40 %. « Aujourd’hui, nous notons trois profils d’investisseurs », détaille la Directrice Générale d’Agarim. Le premier type d’investisseur est âgé d’environ 40 ans. Il voit dans la nue-propriété un levier de capitalisation, qui lui permet de faire fructifier son patrimoine tout en le gardant liquide, puisque la nue-propriété peut être revendue à tout moment. Le deuxième type d’investisseur a entre 50 et 55 ans. « Il peut avoir des revenus fonciers et achète à crédit », précise Géraldine Chaigne. Bon à savoir, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers existants.
Le troisième profil d’investisseur a plus de 65 ans. Cette personne va acheter la nue-propriété avec un apport personnel, et sans emprunter. Son investissement suit une logique de transmission patrimoniale. Cet investisseur va « transmettre cette nue-propriété de son vivant, en faisant des donations, avec des droits de mutation qui sont extrêmement avantageux », explique Géraldine Chaigne. Avec le vieillissement de la population, cette sorte de stratégie patrimoniale devrait se développer dans les années à venir. De quoi soutenir la croissance rapide d’Agarim. « Nous sommes extrêmement convaincus par la qualité d’actifs que nous proposons, par des immeubles qui ont une qualité intrinsèque », assure Géraldine Chaigne. De quoi permettre à la société de nourrir de fortes ambitions.
