REIT : une intéressante classe d’actifs « émergente » en Asie

Les fonds d’investissement immobiliers — REIT, ou real estate investment trusts, en anglais — offrent selon nous un important potentiel d’investissement dans la région d’Asie pacifique. Les transactions se sont multipliées ces dix dernières années. Le nombre total de REIT cotés est passé de 50 à 792, avec une croissance de 71 % de la capitalisation boursière de l’indice S&P Asia Pacific Ex-Japan.

Ces progressions sont d’autant plus impressionnantes en tenant compte du fait que certains de ces pays affichent un volume nul — ou quasi nul — de fonds immobiliers qui — quand ils en ont — restent de petite taille. Si les REIT constituaient jusqu’ici un phénomène majoritairement centré sur les marchés développés, les régions émergentes pourraient contribuer à accélérer progressivement leur croissance, notamment avec de nouveaux listings sur des marchés comme les Philippines et l’Inde.

Opportunités émergentes dans les Philippines

La législation en matière de fonds immobiliers — lorsqu’elle existe — est disparate selon les régions. C’est notamment le cas en ce qui concerne les niveaux d’effet de levier, l’impôt et le montant autorisé dédié au développement. Le marché des Philippines affiche de solides fondamentaux — et malgré la mise en place d’une législation REIT en 2009, aucun fonds immobilier n’y est coté à ce jour. Il y deux raisons à cela : d’un point de vue historique, les exigences relatives aux niveaux minimums d’actionnariat de l’État (67 %) ont été jugées trop élevées par les promoteurs, tout comme la taxe (TVA) sur les transferts d’actifs au sein de véhicules REIT (12 %).

Aujourd’hui, le gouvernement semble enclin à développer le marché des REIT. L’impôt sur les transferts a récemment été diminué à 0 % et la commission locale sur les opérations boursières laisse entendre qu’elle pourrait réduire à 33 % les niveaux minimums d’actionnariat public, sous réserve que les recettes des fonds REIT soient réinvesties localement. Une fois ces problématiques réglées — a priori cette année — les REIT pourraient faire leur entrée en bourse. Une nouvelle réjouissante, dans la mesure où les Philippines affichent un taux de croissance démographique parmi les plus élevés d’Asie. Ses actifs immobiliers les plus attrayants sont détenus par d’importants promoteurs, comme Ayala Land ou SM Prime.

L’Inde, en passe d’émettre son premier REIT coté

Avec une législation REIT désormais en place, l’Inde pourrait bien devancer les Philippines en émettant son premier REIT coté. L’Embassy Parks Office REIT, un REIT de bureaux soutenu par les groupes Blackstone et Embassy, créera le plus grand espace de bureaux — en termes de surface au sol — jamais coté en Asie. La demande indienne en matière de bureaux est considérable par rapport aux autres marchés du monde. Elle bénéficie d’une solide économie locale et d’une forte croissance du secteur informatique et du marché de l’externalisation. 

Ascendas India Trust — un REIT de bureaux indien coté à Singapour — possède plusieurs actifs de qualité dans des sous-marchés informatiques clés, notamment à Bangalore. En outre, l’Inde pourrait bien — de par sa taille — émettre de telles introductions en bourse. En particulier si le pays décide d’emprunter le même chemin que certains de ses homologues, tels que Singapour.

Hong Kong : une success story

Quelques success stories ont pu être observées à Hong Kong. C’est sans aucun doute le cas de Link REIT. Il a été émis en tant que véhicule en 2005 par la Hong Kong Housing Authority — les autorités locales du logement — afin d’héberger un certain nombre de centres commerciaux et parkings en périphérie des villes. Dans de nombreux cas, les actifs ont présenté un fort potentiel grâce à leur situation géographique — voies ferrées à proximité — à la composition non discrétionnaire des locataires — ce qui apporte une demande stable — et aux importants flux de consommateurs — compte tenu de la densité de la population hong-kongaise.

Néanmoins, bon nombre de ces actifs détenus par le gouvernement ont connu des investissements limités. Ils étaient aussi loués à un moindre prix, avec de faibles loyers par rapport aux prix des ventes par mètre carré. En investissant davantage dans l’amélioration de l’actif et de la composition des locataires, Link REIT a été en mesure d’augmenter les loyers, d’améliorer l’expérience client et, in fine, de s’imposer comme le premier REIT d’Asie.

Des perspectives positives

Les REIT restent une classe d’actif attrayante en raison de leur faible volatilité, de leurs rendements supérieurs au marché et de l’exposition qu’ils offrent à des actifs immobiliers de haute qualité et à forte croissance. Nous sommes confiants quant aux perspectives d’évolution des REIT en Asie, en raison de la croissance démographique élevée et des tendances à l’urbanisation de la région.

Les marchés boursiers des REIT offrent selon nous d’importantes opportunités, notamment grâce aux progrès qui ont été accomplis dans certains marchés tels que les Philippines et l’Inde. Ces introductions en bourse serviront à accroître l’univers d’investissement, en offrant un accès à des biens immobiliers attrayants dans la région. In fine, ils contribueront au développement des marchés financiers dans les différents pays qui la composent.