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En effet, ce mécanisme de plafonnement des loyers institué par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour des zones dites tendues, c’est-à- dire au sein desquelles existe un « déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements » nécessite pour son application un arrêté préfectoral fixant un loyer de référence ainsi qu’un loyer majoré et minoré.
C’est désormais chose faite avec l’arrêté préfectoral du 16 décembre 2016 qui détermine pour Lille (ainsi que les communes associées de Lomme et Hellemmes) un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement (type de location : meublée ou non meublée, nombre de pièces habitables et année de construction) et secteur géographique (4 au total).
Un site (http://www.encadrementdesloyers.gouv.fr/) permet d’ailleurs de calculer le loyer de référence par logement.
Dès lors, la fixation du loyer lors de la conclusion ou du renouvellement d’un bail à compter du 1 er février 2017 sera encadrée par les limites suivantes :
– le loyer du logement mis en location ne pourra excéder le loyer de référence de plus de 20 % (loyer de référence majoré) ;
– il ne pourra également être inférieur de plus de 30% au loyer de référence (loyer de référence minoré).
Il convient cependant de noter que, dans certaines hypothèses, le bailleur pourra appliquer au loyer de référence majoré un « complément de loyer ». Cela pourra être le cas lorsque le logement présentera des « caractéristiques de localisation ou de confort » non prises en compte pour le calcul du loyer de référence (présence d’une terrasse, d’un jardin, d’une vue exceptionnelle…).
Les critères de dérogation au plafond légal n’étant toutefois pas définis strictement, il conviendra de rester vigilant sur cette question. Le contrat de bail devra ainsi comporter clairement le montant du complément de loyer appliqué ainsi que les caractéristiques le justifiant.
En cas de différend entre le bailleur et le locataire, la Commission de conciliation peut être saisie (la saisine étant obligatoire pour un litige portant sur le complément de loyer), laquelle rendra, à défaut de conciliation entre les parties, un avis motivé.
En l’absence d’accord à l’issue de cette procédure amiable entre le bailleur et le locataire, l’affaire devra être portée devant le Tribunal d’Instance du lieu dont dépend l’immeuble concerné.
