Immobilier coté : la surperformance du secteur devrait se poursuivre

Immobilier - Le fort rebond en janvier des foncières cotées (+10,2 % pour l’indice de référence) qui ont largement surperformé le marché des Actions (hausse de +5,5 % de l’eurostoxx 50) ne constitue pas un signal de sortie. Laurent Saint Aubin, Gérant Actions, Immobilier Europe et Gérant du fonds Sofidy Sélection 1, explique pourquoi la surperformance du secteur va se poursuivre dans les mois à venir.

La hausse de l’immobilier coté s’explique logiquement par un momentum négatif sur les perspectives de croissance : la commission européenne a ainsi abaissé sa prévision de croissance en zone euro à 1,3 % pour 2019 vs 1,6 % précédemment attendus. Par ailleurs, une révision à la baisse des estimations d’inflation (+1,4 % anticipés pour cette année vs +1,8 % auparavant) a conduit à un changement notable de ton de la part des banques centrales, qui sont revenues à un discours très accommodant. 

Les avantages structurels des foncières

Les incertitudes quant au résultat des négociations commerciales entre la Chine et les Etats-Unis et les risques politiques en Europe ont favorisé un retour des taux sans risque à des niveaux jamais observés depuis novembre 2016. Le bund allemand 10 ans avoisine 0,1 %, soit un taux négatif voisin de 1,4 %.

Dans cet environnement, le bon niveau de visibilité dont bénéficient les foncières en termes d’activité (cinq à sept ans en moyenne sur les baux), et l’effet positif de l’indexation sur les loyers qu’elles perçoivent, constituent un avantage structurel.

Le cas de l’immobilier résidentiel allemand

La relation entre les valorisations immobilières et les taux sans risque (« la prime de risque ») constitue également un élément de soutien compte tenu de l’écart historique entre les deux. La foncière de commerce Klépierre a ainsi publié un ANR EPRA de 40,5 euros quasi stable (+2,3 %) sur 2018 fondé sur un taux de capitalisation (5,2 % d’«Exit rate»). Il laisse ressortir une prime de risque confortable de 4,6 %, violemment accentuée par la décote sur ANR du cours de bourse (26 % de décote au 31 janvier).

Nous avons accentué en janvier notre surpondération sur la logistique européenne et sur l’immobilier de bureau en Allemagne. Le résidentiel allemand, dont le modèle de croissance est déconnecté des fluctuations de la conjoncture économique, demeure notre principale exposition (26 % de votre fonds), avec une préférence marquée pour les zones où les taux d’effort (part des salaires nets de fiscalité consacrés au logement) demeurent modérés, ce qui n’est plus le cas à Berlin.

Laurent Saint Aubin - Sofidy

Gérant Actions, Immobilier Europe & Gérant du fonds SOFIDY Sélection 1

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