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Le secteur de l’immobilier coté a rebondi marginalement en juillet, avec une surperformance voisine de 1 % par rapport à l’Eurostoxx 600. Le retour à une configuration familière a vu les foncières résidentielles allemandes se reprendre, tandis que les foncières alternatives — logistique, résidences senior — et de bureaux performaient bien. A l’inverse, les foncières de commerces sur lesquelles nous sommes très sous-pondérés se sont lourdement affaissées.
Baisses de valeur des foncières de commerces
Le mois écoulé a vu les baisses de valeur se matérialiser pour les foncières de commerces. Le groupe Gazit a ainsi lancé une offre sur l’opérateur central européen Atrium Real Estate dont il était déjà l’actionnaire dominant avec une décote de 26 % sur son ANR. De même, Hammerson a annoncé la cession de 75 % du centre Italie 2 et de son extension Italik à un fonds géré par Axa avec une décote de 8,5 % par rapport à l’ANR à fin 2018.
Enfin, les publications de résultats ont été marquées par des baisses générales de valeur sur les actifs de commerces sauf en Espagne, la foncière britannique Intu ( – 9,6 % sur les six premiers mois de 2019), Hammerson et Wereldhave (- 4,1 % sur la France) étant à cet égard particulièrement affectées. Dans ce cadre, nous considérons que les projets de développement devraient être réduits beaucoup plus drastiquement sur ce secteur et la baisse de l’endettement recherchée plus agressivement.
Bonnes performances des foncières de bureaux
A l’inverse, les foncières de bureaux ont affiché de bien meilleures performances. La foncière Prime parisienne Gecina a publié une hausse de ses valeurs en bureaux de 4,2 %. En Allemagne, Alstria a annoncé une hausse des valeurs de 5,1 % — la thématique du bureau allemand représente 12 % de l’actif de votre fonds — et Colonial a publié une progression sur six mois de 8 % à Barcelone et de 4 % à Madrid.
Segro, la grande foncière paneuropéenne de logistique a publié des résultats marqués par une hausse des valeurs locatives (+ 1,5 %) et des valorisations (+ 5,8 % en Europe continentale) poussées par une compression des taux de capitalisation (- 20 points de base conduisant à un taux de capitalisation de 5,5 % en Europe continentale). A ce jour, le secteur de la logistique représente plus de 10 % du portefeuille de Sofidy Sélection 1.
Le cas des foncières résidentielles allemandes
Dans l’attente des publications de résultats des foncières résidentielles allemandes — même si la foncière berlinoise Ado Properties a annoncé une hausse estimée des valeurs de l’ordre de 6,3 % — la question de la constitutionnalité des mesures de gel des loyers à Berlin reste entière.
Il en va de même pour la traduction politique d’un problème réel d’inadéquation de l’évolution des loyers dans les grandes métropoles européennes avec les revenus et la croissance démographique. Nous avons continué de nous renforcer sur le segment du résidentiel en Scandinavie le mois dernier. En Allemagne, nos principales expositions sont constituées par Vonovia et LEG Immobilien.
