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Le Grand Paris, ce chantier urbain colossal qui étend les transports publics franciliens, ne cesse de doper les opérations immobilières. Au sein de ce marché en plein essor, les promoteurs-rénovateurs et investisseurs ont tout à gagner à s’appuyer sur le crowdfunding immobilier.
Petite et grande couronnes, les prix s’envolent
Le marché immobilier francilien n’a jamais été aussi attractif. Pour de nombreuses communes, la perspective d’un meilleur maillage de la région grâce au Grand Paris Express fait grimper à la hausse la valeur des biens immobiliers. Selon une étude réalisée par Meilleurs agents, les prix au mètre carré ont augmenté de 25,3 % à Asnières, de 21,8 % à Bagnolet et de 18,6 % à Malakoff en cinq ans seulement.
A cela s’ajoute la construction à grande échelle de nouveaux logements — en moyenne 70 000 par an — qui visent à répondre à l’afflux de nouveaux Franciliens. L’Insee prévoit notamment un million d’habitants supplémentaires d’ici à 2035, dont la moitié en petite couronne. De quoi dynamiser le marché. Le potentiel du Grand Paris a de quoi rassurer les professionnels, qui n’hésitent pas ainsi à se projeter.
Un achat à Clichy entre 4 000 à 5 000 euros du m² pourra facilement se revendre aux alentours de 7 000 euros après revalorisation du bien. Cet accroissement des opportunités pousse à une multiplication des projets. Mais pour financer une dizaine d’opérations à l’année, les fonds propres doivent suivre.
Rendement et marge de manœuvre
C’est là que le crowdfunding intervient. Lors d’une opération immobilière, le promoteur-rénovateur apporte en moyenne 20 % de sa valeur en fonds propres. Le crowdfunding par émission d’obligations permet ainsi au marchand de biens ou au promoteur immobilier d’acquérir les fonds propres manquants, en s’appuyant sur un grand nombre d’investisseurs particuliers.
A cette recherche de trésorerie s’ajoutent des facteurs qui peuvent freiner l’acquisition, comme des délais administratifs à rallonge. Les promoteurs se positionnent sur des actifs avec des promesses de vente sous condition d’obtention de permis de construire et de purge. Cela peut prendre plus d’un an et demi avant d’aboutir. En parallèle, les prix des biens immobiliers des principales villes du Grand Paris ont pour certaines d’entre elles grimpé de près de 10 % par an sur ces dernières années.
Pour ne pas perdre de temps — et par extension, sa marge — le promoteur a ainsi tout intérêt à recourir au crowdfunding. Grâce au financement participatif, le promoteur dégage une capacité de financement en fonds propres quasi immédiate. Il n’a donc pas besoin de s’associer sur le capital et n’aura pas à partager les gains perçus au terme de l’opération avec d’autres co-promoteurs. Une bonne manière d’optimiser le rendement de l’investissement, l’un des grands intérêts du financement participatif immobilier avec son rendement annuel moyen de 9,2 %.
