Épargnants : les atouts de l’investissement locatif à l’étranger

Immobilier - Dans un contexte économique des plus moroses, nombreux sont les épargnants découragés par l’investissement locatif en France, caractérisé par une instabilité fiscale et des casse-têtes administratifs. Le manque de rentabilité des livrets et la problématique des loyers impayés posent également problème. Alors vers quels produits se tourner quand beaucoup de voyants sont au rouge ?  L’investissement dans la pierre reste encore le bon choix, encore faut-il miser sur le cheval gagnant. Et à ce jeu-là, l’investissement locatif à l’étranger permet une excellente diversification.

Une fiscalité française compliquée

Le perpétuel renouvellement des lois n’encourage guère à investir dans l’immobilier locatif en France. La fiscalité est très incertaine : à peine une loi est-elle publiée qu’elle est déjà modifiée ou amendée par le gouvernement. Qui plus est, une fois que l’on a incité un investisseur à investir dans l’immobilier en lui faisant miroiter un avantage fiscal, on le taxe ensuite d’une autre manière sur les revenus générés (cf la contribution sociale généralisée sur les revenus immobilier).

Cette instabilité se retrouve également dans la législation concernant les relations propriétaires/locataires. Différentes garanties universelles de loyers avaient été promises aux propriétaires avant d’être finalement toutes supprimées. Dans l’attente d’une nouvelle  version, un grand nombre de locataires sont désolvabilisés et les litiges de loyers impayés sont toujours nombreux. Les propriétaires se retrouvent non seulement dépossédés de leur bien mais ne perçoivent plus aucun revenu locatif tout en continuant à payer leur crédit. L’État ne fait plus face à ses obligations en refusant le recours à la force publique pour exécuter des jugements ou encore l’indemnisation des propriétaires.

Les rendements nets après impôts sont par ailleurs aujourd’hui très faibles. Les prix ont augmenté dans le neuf, entre autres, car beaucoup de normes se sont imposées à la construction (normes thermiques, normes handicapés…). Ces dernières surenchérissent les coûts pour les propriétaires tout en diminuant les rendements, les loyers n’augmentant pas pour autant. En conséquence, les investissements locatifs dans le neuf comme dans l’ancien ont chuté ces dernières années.

L’investissement à l’étranger : l’eldorado fiscal

À contrario, l’investissement locatif à l’étranger est, dans certaines destinations, un créneau prometteur. En Thaïlande et à Bali en particulier, des promoteurs alliés à des groupes hôteliers offrent des rendements attractifs de plus de 6% nets, et des perspectives de belle plus-value aux investisseurs. Ces pays n’ont pas surtaxé l’immobilier et ont gardé une fiscalité légère, inférieure à 20% des revenus fonciers, sans taxe foncière ni CSG. Ils disposent d’une convention fiscale avec la France évitant la double imposition en toute légalité.

Contrairement à la France, les propriétaires ont également l’assurance de récupérer leur bien si le locataire ne paye pas son loyer. Plus généralement, le risque d’impayés est quasi nul dans la mesure où les locations sont le plus souvent saisonnières. Les rendements sont aussi plus élevés, car la belle saison en Asie du Sud-Est dure au moins 9 mois, et le coût de la vie dans ces pays est 3 fois inférieur au coût de la vie dans l’hexagone. Le propriétaire peut également joindre l’utile à l’agréable en bénéficiant de plusieurs semaines par an d’occupation gratuite du bien.

Le haut niveau de services et d’entretien dans les résidences, à Bali et en Thaïlande, est un autre argument non négligeable. À partir de 60 000€ et 130 000€ pour une maison avec piscine, il est ainsi possible de s’offrir un bien meublé dans une résidence avec management hôtelier, implanté dans une station balnéaire internationalement réputée, offrant des prestations haut de gamme et de multiples services (conciergerie et accueil 24h/24, salle de fitness, piscine,…).

Les rendements des fonds placés sur un compte en France n’ont jamais été aussi faibles qu’aujourd’hui (0,75 pour un compte épargne). Il est donc opportun de placer ses fonds sur des valeurs sûres telles que la pierre, en particulier à l’étranger où la législation est plus équitable et la fiscalité moins confiscatoire. Le contrôle des changes étant libre, il est encore temps de profiter de la situation pour exporter ses euros.

Patrick Monti - Osiris Investissements

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