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La montagne et ses stations de ski restent une valeur sûre pour l’investissement immobilier, en particulier sur le marché de la résidence secondaire. Plus de 10 millions de personnes profitent des domaines enneigés français. La région Rhône-Alpes — notamment les départements de Savoie et Haute-Savoie — présente de bonnes pistes pour investir dans la pierre. Quels sont les types d’investissements plébiscités par les particuliers dans cette région ?
L’investissement locatif traditionnel à la montagne
L’immobilier locatif représente la première forme de placement privilégiée, malgré l’augmentation des prix ces dernières années. Les promoteurs immobiliers ou groupes spécialisés dans le montage de résidences de vacances ont participé à la redynamisation et au renouveau des principales stations d’hiver, provoquant une évolution à la hausse des prix du marché, notamment dans les stations les plus réputées de Savoie et Haute-Savoie. À Courchevel, par exemple, les prix peuvent atteindre 30 000 €/ m2.
L’investissement à la montagne — et spécifiquement dans le cadre d’une stratégie locative — reste un placement patrimonial fondé sur des critères très subjectifs. Les investisseurs ont tendance à privilégier des stations pour des raisons personnelles, familiales ou sentimentales. Ils reléguent au second plan des critères plus pragmatiques comme l’accessibilité des pistes, la taille du domaine skiable, l’altitude, etc. La rentabilité n’est donc pas très élevée — entre 2 % et 3 % en moyenne — pour les investisseurs qui réfléchissent en termes de résidence secondaire mise en location.
Pour espérer un rendement élevé dans un investissement locatif à la montagne, il faut privilégier le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui permet des loyers défiscalisés ou de récupérer la TVA (sous certaines conditions). Atteindre un rendement brut annuel moyen de 4 % à 5 % nécessite d’investir dans des lots haut de gamme et dans des surfaces plus grandes que le traditionnel appartement-cabine des années 1970. Le budget d’un tel investissement avoisine habituellement les 350 000 euros et il n’est pas accessible à tous.
Sans gestion ni frais, l’opportunité du crowdfunding
Depuis quelques années, le crowdfunding immobilier semble être le placement qui répond aux attentes des particuliers attirés par le marché immobilier de montagne, et de station en particulier. Avec 61 millions d’euros collectés pour le financement d’une centaine de projets immobiliers (16 % du marché du crowdfunding immobilier) la région Rhône-Alpes est la deuxième région en France en termes de montants levés.
Le département du Rhône (avec la présence de Lyon) concentre une bonne partie des programmes, mais la Savoie et la Haute-Savoie (avec près de 12 millions d’euros levés) témoignent de l’intérêt grandissant des investisseurs pour la zone de montagne. Les opérations financées sont souvent celles de réhabilitations ou rénovations (voire surélévations) d’un bâti existant.
Homunity a récemment accompagné Alpine Lodge, acteur majeur de la zone haute montagne dans un projet de transformation d’un ensemble de chambres d’hôtel 5 étoiles en appartements de standing en plein centre de Courchevel. Les fonds de ce projet d’un montant de 1,5 millions d’euros ont été collectés en moins de 3 semaines et les investisseurs ont pu apprécier la qualité du projet et son emplacement stratégique.
Garder un œil sur le promoteur
Avec un rendement prévisionnel annuel de 8 % sur une période court terme inférieure à 24 mois, les particuliers trouvent dans le crowdfunding immobilier un investissement à la montagne rentable. Même si l’opportunité d’un placement plus rentable sur du court terme reste la principale motivation, elle est également corrélée à l’accessibilité et la simplicité de l’investissement.
Au-delà du coup de cœur pour le projet, ou l’enjeu économique et environnemental pour la station concernée, les investisseurs en crowdfunding immobilier restent très attentifs aux opérateurs en charge du programme. Le track-record du promoteur est donc un critère important à prendre en considération.
