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Rien que pour la période janvier/août, ce sont plus de 53 millions d’euros qui ont été versés aux investisseurs — capital et intérêts confondus — avec un rendement délivré toujours tenu par les promoteurs. Les indicateurs de performance des plateformes — en adéquation avec les critères imposés par l’AMF — sont tous au vert. De quoi rassurer les investisseurs particuliers, de plus en plus adepte de ce placement immobilier.
Taux de défaut inférieur à 1 % et stable dans le temps
Il est important de bien différencier le taux de retard et le taux de défaut pour le secteur du crowdfunding immobilier. Nous parlons de taux de défaut lorsque le promoteur se retrouve dans l’incapacité, pour différentes raisons — la principale étant la faillite — de rembourser a minima le capital investi par les investisseurs particuliers. Depuis les débuts de ce type spécialisé de financement de la promotion immobilière, le taux de défaut reste inférieur à 1 %. Au premier semestre 2019, il était même de 0,5 %.
Concrètement, sur les 1 100 projets financés depuis 2012 — soit plus de 550 millions d’euros collectés — nous ne recensons qu’un seul cas de faillite, celui de l’affaire Terlat en janvier 2017. Ce taux faible et stable est un indicateur positif pour le secteur. Il illustre l’efficacité des politiques de sélection des programmes par les plateformes en activité.
Taux de rendement et horizon d’investissement
D’une manière générale, depuis le début des premiers remboursements sur les plateformes le taux de rendement délivré constaté est de 9,5 %. Il est globalement constant depuis 2012, ce qui est un signe positif pour le marché. De même la durée d’investissement reste relativement stable : entre 18 et 20 mois. C’est donc un des placements financiers qui offre un des meilleurs rendements dans l’univers de la pierre-papier.
En moyenne les SCPI présentent des taux moyens aux alentours des 5 % voire 6 %. Le maximum enregistré en 2019 était la SCPI Corum avec un Taux de Distribution sur Valeur de Marché — remplace l’appellation « Taux de rendement » depuis 2012 — à 7,28 % pour l’année 2018. Nous comprenons que le crowdfunding immobilier fasse de plus en plus d’adeptes notamment chez les « millennials ». D’après une récente étude britannique, ils ont des attentes élevées concernant leurs investissements financiers, plus de 10 % de rendement annuel.
À quoi correspond le taux de retard ?
Le taux de retard pour les programmes immobiliers est considéré comme tous délais de remboursement dépassant l’échéance maximale prévue dans le contrat. Il est important de noter que la promotion immobilière est un secteur régulièrement sujet à des retards de chantier, et qu’un délai est déjà prévu contractuellement. Le promoteur a toujours la possibilité de proroger de 6 mois supplémentaires, et les intérêts continuent de courir pour les investisseurs puisqu’ils sont calculés au prorata temporis. Au premier semestre 2019, ce taux de retard était de 7 % — contre 8,2 % sur l’année 2018 — ce qui est très encourageant.
De plus, un retard de remboursement dans le secteur si particulier de l’immobilier ne signifie pas nécessairement un défaut à venir. Parfois, la commercialisation étant plus longue que prévue, les promoteurs immobiliers mettent plus de temps à débloquer les fonds pour le remboursement. Un retard n’est donc pas associé à une potentielle faillite de l’opérateur, et donc une perte de son capital investi. À noter que sur les 28 plateformes recensées en activité, 17 affichent des taux de défaut et de retard totalement vierge — c’est le cas d’Homunity — quand 5 enregistrent des taux supérieurs à 25 %.
Quelles perspectives pour les acteurs du secteur ?
Les acteurs du crowdfunding continuent d’améliorer leurs processus de sélection à mesure que le marché se consolide. Le principal conseil des plateformes aux investisseurs reste cependant la diversification de leur portefeuille en termes de rendement, de typologies de projets et d’opérateurs car ce placement attractif reste par nature risqué. Avec l’arrivée des gros acteurs nationaux voire européens de l’immobilier — qui présentent moins de risques notamment sur le plan financier — les indicateurs devraient rester au vert pour les années à venir.
