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Une année significative en termes de remboursements qui rassure les investisseurs
Ce qu’il faut retenir de cette année c’est évidemment le nombre de sorties positives qui a été multiplié par 2,3 par rapport à 2016. Cela prouve la bonne santé du placement mais également une certaine stabilité d’un système d’investissement qui semble avoir trouvé son rythme de fonctionnement. Ainsi, près de 30 millions d’euros ont déjà été remboursés aux investisseurs des différentes plateformes depuis janvier 2017. Ce constat se retrouve d’ailleurs dans l’orientation des stratégies de communication des plateformes qui peuvent à présent parler de manière significative des montants remboursés et non plus des montants levés. De quoi rassurer les investisseurs qui ont cru dès le départ en ce placement immobilier atypique et en tenter de nouveaux pour 2018.
Une solution qui séduit investisseurs comme promoteurs
Depuis 2012, c’est plus de 185 millions d’euros qui ont été collectés sur l’ensemble des plateformes de crowdfunding immobilier. Le montant moyen des collectes reste stable, autour de 500.000 euros pour 2017 et le ticket moyen par investisseur demeure lui aussi le même, environ 7000 euros. Cette stabilité n’est toutefois pas forcément très révélatrice du marché car de plus en plus de plateformes font le choix d’ouvrir certains projets aux investisseurs institutionnels ou family offices plutôt qu’aux particuliers. Des « clubs exclusifs » existent également avec des projets présentés à un nombre réduit d’investisseurs privilégiés qui ont une capacité d’épargne plus importante, biaisant ainsi les chiffres d’une collecte qui se veut à l’origine être 100% ouverte et participative.
En revanche, on remarque bien l’intérêt de l’investissement participatif au regard du nombre de projets financés qui lui augmente sans cesse. Sur 2017, on en comptabilise près de 200 sur l’ensemble des plateformes, certains se bouclant en quelques heures, voire en quelques minutes, provoquant la frustration parmi les investisseurs n’ayant pas eu le temps de se positionner.
C’est aussi la preuve que côté promoteurs immobiliers le crowdfunding séduit tout autant. En effet, suite au durcissement des conditions d’accès au prêt, les promoteurs se tournent de plus en plus vers le financement participatif qui permet de répondre à leur problématique de fonds propres tout en conservant une marge beaucoup plus importante que s’ils faisaient appel à des fonds d’investissements. Ainsi tous ces projets qui voient le jour grâce aux collectes permettent de relancer le marché immobilier du neuf et l’économie réelle de certaines régions.
Quelles perspectives pour 2018 ?
Les deux principaux points d’attention pour l’année 2018 seront :
- le changement du dispositif fiscal à partir de janvier avec l’instauration du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) plafonné à 30% (prélèvements sociaux compris) auquel seront soumis les investisseurs en crowdfunding immobilier sur leurs intérêts perçus. Au-delà de simplifier l’imposition des revenus mobiliers (dividendes, plus-values…), le PFU va permettre aux gros investisseurs de pouvoir reconsidérer une solution de placement financier parfois mise de côté à cause de l’imposition élevée (jusqu’à 45% ou 60% pour les personnes des tranches marginales d’imposition les plus élevées).
- la prise de position de l’AMF en faveur ou non d’un cadre pour le crowdfunding immobilier dans sa version investissement locatif. Cela permettrait une nouvelle diversification à cette branche et encore une solution concurrente des autres placements de la pierre papier comme les SCPI.
Il est donc fort probable que le secteur assiste à un afflux encore plus important de capitaux en 2018. Le nerf de la guerre l’an prochain se situera davantage autour de la recherche de nouveaux projets immobiliers sans évidement rogner sur l’exigence des critères de sélection, de sécurité et de garanties.
