2018 : entre zones tendues et hausse des taux

Immobilier - En 2018, le prix de l'immobilier a augmenté dans la plupart des villes françaises. Dans le même temps, la capacité d'emprunt des ménages n'a jamais été aussi élevée, laissant craindre une hausse brutale des taux d’intérêt au cours des prochains mois.

Avec des taux d’emprunt toujours exceptionnellement bas, le marché de l’immobilier n’a jamais semblé aussi ouvert. En 2008, 4 000 € de revenu net mensuel étaient en moyenne requis pour emprunter 200 000 € sur 20 ans. Dix ans plus tard, le même emprunt est possible avec seulement 2 950 €. Cette baisse significative de 30% permet aux ménages les moins fortunés de retrouver une solvabilité.

Pourtant, depuis fin 2017, le marché de l’emprunt connaît un léger ralentissement. Hervé Hatt, président de meilleurtaux.com, révèle que la souscription de nouveaux crédits sur son site a été, en février 2018, inférieure de 13% par rapport à la même période l’an passé. Paradoxalement, la demande d’informations a, quant à elle, augmenté de 10%, preuve que l’intérêt des consommateurs est toujours visible malgré la réduction des passages à l’acte.

Zones tendues

Ce ralentissement fait suite à une perte de pouvoir d’achat des consommateurs depuis septembre 2017, mêlée à une augmentation des prix et une certaine incertitude autour de l’IFI (l’Impôt sur la Fortune Immobilière). Certaines zones du territoire français sont en revanche dans une tout autre dynamique. Les nouvelles lignes TGV inaugurées depuis peu créent une tension immobilière dans de nouvelles zones. C’est le cas par exemple à Bordeaux, où l’afflux d’acheteurs à fort pouvoir d’achat venus de la capitale a fait bondir les prix de près de 10%, voire 15% en centre-ville. C’est, dans une moindre mesure, le même phénomène pour des villes comme Nantes ou Le Havre. Pour Maël Bernier, directrice de la communication de meilleurtaux.com, « Les prix ont évidemment progressé dans la très grande majorité du territoire, il n’en demeure pas moins que la surface finançable reste confortable voire très confortable dans beaucoup de villes en région. »

Augmentation à venir ?

Le faible taux des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) pèse indirectement sur les résultats des banques. Celles-ci se retrouvent contraintes d’élargir leur offre ou de renégocier avec ses clients pour compenser les pertes. L’ouverture à la concurrence sur l’assurance emprunteur pourrait accélérer encore plus la baisse des marges. Malgré tout, contrairement à ce qu’on pourrait penser, rien n’indique l’imminence d’une remontée des taux. Même si ceux-ci venaient à croître, l’impact sur les consommateurs resterait limité : une hausse de 50 points de base laisserait le coût de l’argent à un niveau toujours extrêmement bas. Les emprunteurs pourraient facilement compenser cette hausse par un allongement de la durée de remboursement de l’ordre de 10%, soit pour un emprunt sur 20 ans, seulement 2 années supplémentaires. Seuls ceux qui empruntent déjà sur 25 ans avec l’endettement maximal seraient exclus, soit environ 5% des emprunteurs.

2018 devrait donc ressembler à 2017

Une inflation encore très marquée est attendue sur les biens immobiliers des zones tendues, comme à Paris, Bordeaux, Nice ou Lille. Le capital devrait toujours se maintenir à à des niveaux acceptables, rendant éligible toujours plus de ménages à l’emprunt immobilier. Une hausse des taux d’intérêt cette année n’est pas exclue, mais resterait absorbable par les institutions bancaires.

 

Luigi Delmet

Rédacteur - Le Courrier Financier

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