Performance Pierre 4, la promotion immobilière démocratisée – Arnaud Monnet & Mehdi Gaïji

Immobilier - Le Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) Performance Pierre 4 (PP4), 4ème véhicule de la gamme à voir le jour, s’inscrit dans l’ADN développé par le groupe Horizon depuis 2010, et ambitionne de répondre au déficit de logements en Ile-de-France. Entretien avec les co-fondateurs d'Horizon AM.

Un objectif social, une maîtrise du financier et une approche patrimoniale, voilà comment Arnaud Monnet, co-fondateur et directeur général, dévoile les dimensions de Performance Pierre 4, le dernier fonds d’Horizon AM, ouvert à la souscription en juin dernier. Spécialiste de l’immobilier non-coté dans le secteur du résidentiel en France et en Allemagne, Horizon AM a bâti son expertise sur la réhabilitation et la transformation d’ensembles immobiliers obsolètes. Ses partenaires majeurs sont des bailleurs sociaux et des institutionnels, mais la société de gestion souhaite continuer à développer des solutions pour sa clientèle historique que sont les investisseurs retail, notamment avec ce dernier FIA.

Créé, comme les précédents véhicules, pour pallier le déficit de logements sur les métropoles françaises tout en profitant des problématiques de financement des opérations immobilières, PP4 défend également un objectif de démocratisation. “La loi de 2014 sur les FIA nous permet de proposer à des investisseurs privés de co-financer des opérations de promotion et de marchands de biens”, explique Mehdi Gaïji, co-fondateur, président d’Horizon AM et directeur de la gestion des fonds.

Investi uniquement en France, le fonds se concentre principalement sur l’Ile-de-France et sur les zones tendues présentant un rapport déséquilibré entre offre et demande.

Performance Pierre 4 : rotation et mutualisation comme facteurs clefs de la performance

PP4 vise un Taux de Rendement Interne (TRI) net de 6%. Pour atteindre cette performance, le fonds investit simultanément dans plusieurs opérations, qui durent de 18 à 36 mois. “Les fonds, d’une durée de 6 à 9 ans, peuvent ainsi financer une dizaine de projets par cycles d’investissement, et avoir porté jusqu’à 30 opérations au moment de la liquidation du fonds”, commente le gérant.

La société de gestion mise également sur la mutualisation des investissements pour minimiser les risques. L’ensemble de ses 4 véhicules peut co-financer une opération. “Avec la mutualisation, notre premier objectif est la sécurisation du capital de l’investisseur. Cet équilibre nous permet de créer de la valeur et donc de la plus-value à terme”, poursuit-il.

Ouvert à la collecte jusqu’à juin prochain, PP4, premier fonds de ce type ayant obtenu le Visa AMF, vise 20 millions d’euros de collecte. Si les investisseurs institutionnels représentent 50% de la collecte, les investisseurs historiques sont des chefs d’entreprises, des entreprises et des épargnants, via les réseaux CIF, les banques privées et les compagnies assurances.

La sélection des opérations : intégrer le coût du foncier

Mehdi Gaïji et Franck Lemaitre, également co-fondateur, sont les têtes pensantes du FIA. Épaulés par une équipe d’analystes internes et secondés par des experts immobiliers externes, ils sélectionnent des opérations pertinentes ou étudient les dossiers portés à leur connaissance par des opérateurs en insuffisance de fonds propres.

Outre l’emplacement géographique, la taille du projet est le premier critère retenu. “Nous sommes sur des opérations de micro-promotion, inférieures à 40 logements, qui permettent une rotation rapide des capitaux. Les fonciers qui nous intéressent coûtent 1 et 5 millions d’euros, et représentent des opérations de 4 à 20 millions d’euros de chiffre d’affaires”, précise le co-fondateur.

Vient ensuite le calcul de la création de valeur. “Nous sommes sur une stratégie value add, l’impact du foncier est prépondérant”. Ce facteur influe inévitablement sur les choix du financier : “En deuxième couronne, le coût du foncier représente environ 40% du coût de l’opération ou de la réhabilitation. En première couronne, il évolue entre 40 à 50% et dépasse 50% à la capitale. À quelques exceptions près, nous ne sommes donc jamais dans Paris. Nous sommes davantage présents dans le 78, le 93 et le 95”, complète-t-il.

Après étude, 5% des projets sont retenus. “L’abondance de projet est supérieure à la collecte de capitaux, ce qui nous permet de faire une vraie sélection”.

Se reposer sur les expertises externes et anticiper les risques

Les équipes sont impliquées de la conception des actifs à la distribution, et s’assurent ainsi de la rapidité de commercialisation. “Nous récupérons les tous derniers capitaux au moment de la livraison du bien.  Nous nous impliquons donc également au niveau opérationnel, car la récupération de la plus-value dépend de la performance de l’opération et de la qualité de commercialisation”, ajoute-t-il.

Quand les porteurs du projet ne disposent pas d’un outil commercial, le groupe Horizon peut prendre part à la commercialisation avec sa marque Horizon Immobilier, initialement créée pour les opérations réalisées à 100% par le groupe. Mais en règle générale, la commercialisation est externalisée auprès de spécialistes comme ALM, la Référence Pierre (Izimmo) ou Inovefa. “Ils maîtrisent mieux ce métier, disposent de réseaux et d’une meilleure connaissance du marché.”

Cette approche collaborative est également adoptée dans la conception des projets. “Nous ne sommes pas uniquement des financeurs, comme les banques. Nous nous associons pleinement au projet pour le maîtriser. Cela répond réellement à une philosophie de joint-venture, avec une vraie répartition, tant dans la responsabilité que dans le gain”, insiste Arnaud Monnet.

Le rôle du financier réside également dans le contrôle des risques. Dans cette optique, Horizon AM prévoit systématiquement une provision à hauteur de 10% du montant des investissements, lissée sur la globalité des projets. “Le marché a été très favorable ces dernières années, mais il peut basculer.  Nous avons anticipé et augmenté un peu la prime de risque”, précise le gérant.

Le risque en capital et le risque de liquidité sont les deux principaux aléas du marché. “Si demain, le marché de l’immobilier se grippe complètement ou que l’on assiste à un revirement politique drastique, nous pouvons nous retrouver avec avec 10 ou 20 actifs immobiliers totalement immobilisés”. L’absence de liquidité, inhérente au secteur, impose donc aux investisseurs, à minima, un engagement de 6 ans.

Distribution et perspectives

Avec un ticket d’entrée extrêmement bas (5000 €) et éligible au PEA-PME, le FIA répond à son objectif de démocratisation. “C’est un point très positif pour nos investisseurs : ils peuvent investir dans des valeurs mobilières éligibles au PEA-PME. De plus, ces titres sont également exonérés de l’IFI”, se réjouit Arnaud Monnet.

Très bien perçu par les distributeurs et les épargnants, ce type de produit séduit également, de plus en plus, les acteurs du private equity. En multipliant les points d’accès, la maison de gestion espère dépasser, en 2019, les 100 millions d’encours sous gestion. Pour y parvenir, deux pistes s’offrent à elle : élargir les zones géographiques d’investissement (vers l’Espagne, le Luxembourg, les Pays-bas et l’Allemagne notamment) et miser sur la thématique ISR.  “C’est une forte demande des investisseurs et cela s’inscrit dans la continuité de nos précédentes réalisations. Nous souhaitons développer cette expertise pour accompagner nos partenaires sur l’impact investing”.

 

 

 

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Roxane Nojac

Rédactrice en chef - Le Courrier Financier

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