Marcelina Stark – Angelys Group : La loi Denormandie « plus lisible que le Pinel »

Immobilier - Rénover les centre-villes pour dynamiser les territoires, c’est l’objectif principal de la loi Denormandie. Quelles sont les caractéristiques de ce dispositif ? Quelles différences avec la loi Pinel ? Marcelina Stark, Directrice Associée chez Angelys Group, répond en exclusivité aux questions du Courrier Financier.

Les Français et la pierre, c’est une longue histoire d’amour. Depuis 2013, la France propose des coups de pouce fiscaux pour stimuler l’investissement immobilier. Dernier-né dans cette catégorie, le dispositif Denormandie prolonge la loi Pinel dans l’immobilier ancien. Les décrets d’application ont été publiés le 1er avril au Journal Officiel. Objectif de cette loi, inciter les propriétaires-bailleurs à rénover un bien dans l’un des 244 centres-villes éligibles au dispositif ; ou encore mettre en location longue durée un de leurs biens vides, pour une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En échange, les investisseurs bénéficient d’une défiscalisation

L’Etat souhaite ainsi encourager la rénovation du bâti dégradé ou insalubre. Les travaux de rénovations permettent également d’accélérer la rénovation énergétique des immeubles d’habitation. Le dispositif Denormandie s’adresse aux contribuables fiscalement domiciliés en France au moment de l’investissement, qui font rénover leur bien ou qui achètent à un promoteur en charge de rénover le bâtiment. Comment investir au mieux dans ces conditions ? Marcelina Stark, Directrice Associée chez Angelys Group — spécialiste de la restauration d’immeubles anciens en centre-ville et de défiscalisation immobilière — répond en exclusivité au Courrier Financier

Le Courrier Financier : Comment Angelys Group se positionne-t-il sur le marché de l’immobilier ? 

Marcelina Stark - Angelys Group : La loi Denormandie « plus lisible que le Pinel »
Marcelina Stark

Marcelina Stark : Le groupe Angelys est une structure familiale indépendante, basée à Perpignan dans les Pyrénées-Orientales. Depuis notre création en 2001, nous avons structuré notre expertise autour de trois activités : la réhabilitation immobilière, la vente d’immeubles à rénover (VIR) et l’agence immobilière. Nos projets de restauration se répartissent aujourd’hui sur tout le territoire français, dans 13 régions différentes y compris en Outre-mer. Nous intervenons essentiellement sur des immeubles anciens. Nous suivons un objectif de sauvegarde du patrimoine, ce qui inclut des monuments classés. 

Angelys Group dispose du statut de « Contractant Général », ce qui nous permet de travailler sur des immeubles d’exception sans faire appel à un Maître d’Ouvrage. Grâce à cette compétence, nos prix restent compétitifs même après rénovation. Nous prenons en charge l’étude du projet, le coût de l’opération immobilière et des assurances. Du fait de notre statut, nous sommes tenus de respecter les délais de livraison. L’équipe compte plus d’une trentaine de collaborateurs, qui gèrent complètement chaque opération. Les biens que nous restaurons nécessitent de notre part une approche sur-mesure.

C.F. : Quels avantages vous apporte la loi Denormandie ? 

M.S : En tant que rénovateur dans l’ancien, le dispositif Denormandie nous concerne directement. Tout d’abord, il prolonge les avantages de la loi Pinel. Le bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt maximale équivalente à 21 % du coût total de son opération — acquisition et travaux — quand il met son bien en location pour 12 ans. Mais il doit consacrer 25 % du prix d’acquisition aux travaux de rénovation. Deuxième point important : le dispositif Denormandie fonctionne par villes, quand la loi Pinel fonctionnait par zones. C’est désormais beaucoup plus lisible pour les investisseurs. 

Comme toutes les niches fiscales, la loi Denormandie inclut un plafond. L’Etat prend en charge jusqu’à 300 000 euros de dépenses. Quand vous avez bénéficié du dispositif Denormandie, les loyers applicables sont également plafonnés. Même si nous rénovons de l’immobilier ancien avec du cachet chez Angelys Group, il faut que ce type de logement reste abordable. La loi Denormandie autorise jusqu’à 2 biens immobiliers par investissement. A notre échelle, c’est intéressant de pouvoir disposer de cette marge de manœuvre. Bien entendu, ce sont surtout les réductions d’impôts qui conduisent nos clients à investir.

C.F. : Quel est l’intérêt de ce dispositif pour les CGP ? 

M.S. : En termes de fiscalité, la loi Denormandie offre les mêmes avantages que le dispositif Pinel. L’élargissement à un certain nombre d’agglomérations permet de viser le patrimoine immobilier des villes de taille moyenne. Le dispositif offre davantage de possibilités d’investissement à la clientèle intermédiaire. Par exemple, il permet d’investir dans des petites copropriétés — 10 à 15 lots — plus accessibles en termes de prix et de charges. Rénover un T2 de 60 m2 dans ces conditions permet d’atteindre un rendement de 3,5 % à 4 % hors défiscalisation. L’actif ne perdra pas de sa valeur à la revente. C’est plus intéressant que le marché du neuf. 

La loi Denormandie étant récente, les investisseurs n’ont pas encore eu le temps d’en mesurer les avantages et les inconvénients. D’où l’importance pour eux de se rapprocher d’un CGP, dont le rôle est d’analyser finement un dispositif avant de conseiller son client. Il reste quelques incohérences du législateur, par exemple l’impossibilité d’inclure un commerce de pied d’immeuble dans une vente en dispositif Denormandie. Les CGP le savent, pour tirer le meilleur parti du dispositif, il est essentiel de bien étudier le marché locatif de la ville ciblée par le client investisseur.

Certaines villes — laissées de côté par la loi Pinel — ont du potentiel. C’est le cas de Libourne, près de Bordeaux, ou encore d’Avignon, qui présente un intérêt à la fois touristique et économique. De quoi valoriser son patrimoine immobilier !

Mathilde Hodouin - Le Courrier Financier

Rédactrice en chef (janvier 2019 - février 2024)

Voir tous les articles de Mathilde