Arnaud Groussac – Patrimoine Store : le Super Pinel « reprendra les mêmes bases que la loi Pinel »

Immobilier - Le dispositif Pinel doit disparaître en 2024. Le Gouvernement a prévu un « Super Pinel » pour prendre la relève. Quelles seront les caractéristiques du futur Super Pinel ? Quelles conséquences sur le marché de l'immobilier ? Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, répond en exclusivité au Courrier Financier.

Son nom résonne comme celui d’un super-héros à la rescousse. Le 31 août dernier, Emmanuelle Wargon — ministre chargée du logement — annonçait l’arrivée d’un « Super Pinel » en 2023. Objectif, remplacer le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, qui doit disparaître l’année suivante. Ce jeudi 14 octobre, Emmanuelle Wargon présente les propositions tirées de la consultation citoyenne « Habiter la France de demain ». Quels seront les impact de cette métamorphose du Pinel sur les professionnels de l’immobilier ? Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, répond au Courrier Financier.

Le Courrier Financier : A quoi ressemblera le dispositif « Super Pinel », annoncé le 31 août dernier ?

Arnaud Groussac - Patrimoine Store : le Super Pinel « reprendra les mêmes bases que la loi Pinel »
Arnaud Groussac

Arnaud Groussac : La Super Pinel sera la continuité de la loi Pinel telle que nous la connaissons aujourd’hui. Elle suivra les évolutions notamment en termes de norme énergétique pour préparer l’arrivée de la norme RE 2020. Le processus ressemble à ce que nous avions connu en 2012 avec le passage de la norme BBC à la norme RT 2012.

Elle sera basée sur le même principe de zone, de plafond de loyer par mètre carré, et bénéficiera de réductions d’impôts équivalentes à la loi Pinel actuelle. Elle encouragera le progrès écologique des logements et la qualité de vie. Les dispositifs précis seront annoncés mi-octobre par la ministre chargée du logement, Emmanuelle Wargon.

C.F. : Quels avantages fiscaux ce dispositif devrait-il apporter à l’investisseur ?

A.G. : Au niveau des avantages fiscaux, la loi « Super Pinel » reprendra les mêmes bases que la loi Pinel actuelle. Vous recevrez une réduction d’impôt équivalente à 2 % du prix d’achat du bien par an — sur six ou neuf ans. Vous aurez donc 12 % ou 18 % de réduction d’impôt suivant la durée choisie. Vous pourrez prolonger à 12 ans, et n’obtiendrez alors que 1 % de réduction d’impôt sur les trois dernières années — ce qui portera la réduction à 21 % du prix d’achat.

Cette Super Pinel prendra effet à partir de janvier 2023. A partir de 2023, la loi Pinel actuelle verra son montant de réduction d’impôt baisser à 10,5 % du prix d’achat sur six ans et 15 % sur neuf ans. Puis en 2024 seulement 9 % sur six ans et 12 % sur neuf ans.

C.F. : Quelles différences y aura-t-il entre le Pinel et le « Super Pinel » ? 

A.G. : A première vue sans regarder en détail, il pourrait n’y en avoir aucune — à l’exception de la norme énergétique et du passage de la RT2012 à la Re2020. Et pourtant l’exécutif, suite au rapport Girometti- Leclerq [rendu public par Emmanuelle Wargon le 9 septembre 2021, NDLR] a annoncé créer un nouveau référentiel qui prendra en compte la qualité du bien.

Il faut peut-être voir en cette mesure une conséquence des confinements successifs et du manque de place pour beaucoup de citadins, puisque ce référentiel instaurera des critères de taille minimale par typologie d’appartement, mais aussi d’exposition, d’espace extérieur, etc. C’est ce que l’exécutif appelle la qualité d’usage du bien. C’est un critère extrêmement différenciant de la loi Pinel et totalement nouveau.

C.F. : Quelles conséquences sur le marché de l’immobilier en France ?

A.G. : Il va y avoir plusieurs conséquences sur le marché du neuf. Les différents enjeux écologiques, sociétaux et économiques vont certainement modifier l’approche des acquéreurs ou investisseurs. La norme RE 2020 va déjà entraîner une hausse du coût de la construction comprise entre 8 % et 15 % selon les promoteurs par rapport à la RT 2012. L’instauration du critère de qualité d’usage du bien risque de faire augmenter la taille moyenne des surfaces rendant le panier moyen d’achat plus important.

Si vous rajoutez à cela les nouvelles normes bancaires HCSF, qui durcissent les conditions d’octroi de crédit, nous risquons d’assister à un ralentissement important de la demande. Les mécanismes d’incitations pour habiter ou investir seront une aide précieuse pour limiter ce risque, assurer la relance suite à la crise du Covid et permettre une transition nécessaire et importante.

C.F. : Comment les professionnels du secteur — promoteurs, gérants, etc. — vont-ils s’adapter ?

A.G. : Il est encore un peu tôt pour le dire, mais les promoteurs partenaires que nous avons chez Patrimoine Store notamment, n’ont pas attendu ces annonces pour travailler sur l’immobilier de demain. Ils traversent une crise grave de pénurie de projets et ont peu de visibilité sur les mois à venir. Jamais les stocks d’appartements en immobilier neuf n’ont été aussi bas.

Lorsque nous échangeons avec eux, ils nous expliquent redoubler d’innovations pour séduire les mairies, même les plus récalcitrantes, et éviter au maximum les recours de tiers — encore très fréquents. Nous commençons à voir apparaître dans les grandes métropoles, des projets pilotes, bas carbone, écologiques socialement, souvent en partenariat avec les régions.

Ces nouveaux critères vont être un défi de plus à relever et l’année 2022 de transition entre la Pinel et Super Pinel ne sera pas de trop pour « trouver » ce nouveau modèle. Pour que l’ensemble des opérateurs du marché y trouvent leur compte, il faudra enfin créer un vrai choc d’offres pour contenir les prix et encourager la demande avec des incitations fortes peut-être au-delà même de ce qui est envisagé pour la Super Pinel.

C.F. : Chez Patrimoine Store, comment accompagnez-vous cette évolution ?

A.G. : Chez Patrimoine Store, nous nous inscrivons dans la durée avec nos clients. La pédagogie est la meilleure des armes. Nous incitons nos clients investisseurs à investir au plus vite et profiter des stocks encore disponibles avant la future hausse des prix. Régulièrement, nous fournissons à l’ensemble de nos clients les clés de décryptage à la fois du marché immobilier mais aussi de l’actualité qui peut influencer leurs investissements.

Grâce à l’outil digital, nous pouvons agir en temps réel auprès de clients pour éviter toute inquiétude ou question. Nous préparons déjà, depuis pas mal de mois, nos prospects ou clients aux différentes mutations de l’immobilier. La crise de la Covid, la transition écologique, les mutations technologiques — influence de la voiture électrique sur la copropriété par exemple — sont autant de facteurs qui modifient le marché ; et nécessitent des décryptages auprès d’investisseurs pas forcément aguerris.

Mathilde Hodouin - Le Courrier Financier

Rédactrice en chef (janvier 2019 - février 2024)

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