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La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) — instance de représentation professionnelle des promoteurs de France en logement et immobilier d’entreprise — publie ce jeudi 14 novembre son observatoire statistique national du 3e trimestre 2019. Ce baromètre des indicateurs avancés en logement dans toutes les régions de France a été lancé en 2010.
Le constat le plus préoccupant concerne les mises en vente de nouveaux programmes immobiliers. Au T3 2019, les promoteurs n’ont mis en vente que 20 000 logements, soit 5 000 de moins qu’au T3 2018. L’offre à la vente de logements neufs baisse donc de 14 % et le stock est inférieur à 9 mois de vente dans plusieurs métropoles majeures (Ile de France, Rennes, Nantes, Strasbourg, Montpellier ou Rennes).
Les raisons de la baisse de l’offre
Il y avait 60 000 logements en projets début 2018. Il n’y en a plus que 45 000 aujourd’hui. Cette baisse de l’offre a deux explications :
- la délivrance des permis de construire dans le collectif est en chute libre. En moyenne annuelle, ce sont 40 000 logements collectifs autorisés en permis de moins qu’il y a deux ans. A l’approche des élections municipales, les élus locaux ne souhaitent pas accorder de permis de construire (PC) par crainte de l’impopularité et des recours.
- Ensuite, lorsque les PC sont délivrés, les coûts de travaux trop élevés, la disponibilité de plus en plus réduite des entreprises du bâtiment ou encore les recours de voisinage, freinent les mises à l’offre de nouveaux logements.
Il en résulte une forte baisse des mises en chantier et une tension sur les prix des logements neufs, qui augmentent en moyenne de 4,7 % au niveau national par rapport au T3 2018. Par ailleurs, les prix dans le secteur de l’immobilier progressent globalement plus vite que l’inflation, notamment du fait de la faiblesse des taux d’intérêt.
Différentes dynamiques de ventes
Face à cette offre contrainte, la demande est globalement stable au T3 2019 par rapport au T3 2018. Si elle baisse de 3 % sur 9 mois, elle reste à un niveau élevé. Cette tendance générale masque des dynamiques différentes selon les marchés. Les ventes aux particuliers (- 4,2 %) sont durablement portées par l’accession à la propriété qui confirme mois après mois sa solidité, quand l’investissement des particuliers fléchit nettement (-7,2 %).
Tandis que les conditions d’emprunt restent très favorables et que la pierre reste attractive, c’est bien la réduction de l’offre de logements neufs et la hausse des prix qu’elle génère qui conduisent à une baisse des ventes aux particuliers. De leur côté, les ventes en bloc connaissent un fort rebond ce trimestre (+ 22 %) mais restent en baisse sur les neuf premiers mois de l’année (- 4,3 %).
Les ventes aux organismes HLM subissent la réorganisation du secteur, mais les ventes aux opérateurs de logement intermédiaire et aux investisseurs institutionnels commencent à monter en puissance et à prendre le relais. Cette tendance reste à confirmer dans la durée. « Les contraintes sur l’offre de logements neufs font craindre une nette baisse des ventes et des chantiers en 2020. Le rapport Lagleize arrive à point nommé pour lever les freins à la construction, nous attendons beaucoup de sa mise en œuvre », conclut Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France.
