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En France, le secteur immobilier compte plus de 12 000 immeubles gérés par des SCPI de rendement. Ce marché dynamique attire les épargnants investisseurs. D’après une nouvelle étude publiée ce mercredi 28 août par la plateforme MeilleureSCPI.com, le rendement annualisé moyen (TDVM) des SCPI s’élève à 4,36 % au deuxième trimestre 2019. Le secteur a enregistré une collecte supérieure à 4 Mds€ au premier semestre 2019. Cette somme correspond à une hausse de + 62 % par rapport à 2018 sur la même période, preuve d’un contexte économique à la fois très compétitif et très attractif.
La collecte a progressé depuis le début de l’année (+ 5,74 % entre le 1er et le 2e trimestre). Elle se répartit majoritairement entre les SCPI de bureaux (46,31 %) et la catégorie « diversifiée » (31,91 %), avec respectivement 1,036 Md€ et 714 M€. Tous les indicateurs sont au vert, et présagent une année 2019 exceptionnelle. La collecte dépasse déjà 80 % de celle de 2018. Côté gérants, ce succès favorise les investissements. Au premier semestre 2019, les professionnels du secteur ont ainsi réinjecté 3,44 Mds€ — presque la totalité de la collecte — dans de nouvelles acquisitions.
Succès constant des SCPI de bureaux
Dans l’univers des SCPI, les bureaux séduisent les particuliers. Ces actifs permettent d’investir sur le marché de l’immobilier d’entreprise, avec des rendements supérieurs à ceux de l’immobilier résidentiel. Les associés perçoivent des dividendes tous les trimestres. Les SCPI de bureaux associent rendement — en moyenne 4,19 % au 2e trimestre 2019 — et mutualisation des risques. Compte tenu d’un taux de vacance plus élevé, les SCPI de bureaux affichent un taux d’occupation financier (TOF) moyen (88,69 %) inférieur à celui de l’ensemble des SCPI de rendement (90,60 %).
Les gérants se tournent vers les actifs de bureaux, principalement en Ile-de-France et en zone euro. Au deuxième trimestre, les SCPI de bureaux ont concentré la majorité de la capitalisation (61,81 %) et près de la moitié de la collecte nette (46,31 %). En toute logique, les actifs de bureaux dominent toujours les acquisitions (67,24 %) sur la même période. La tendance s’illustre facilement. Le 30 juin dernier, les SCPI Primopierre et Primovie — gérées par Primonial REIM — ont ainsi acquis les bureaux Quadrans (85 596 m² de surface) dans le XVe arrondissement de Paris pour 1,1 Md€.
Montée en puissance des SCPI diversifiées
Le succès des SCPI repose sur leurs belles performances locatives. Toutes catégories confondues, le rendement annualisé des SCPI atteint 4,36 % au deuxième trimestre. Ce résultat reflète une vraie stratégie de gestion active, notamment en matière de recherche de locataires et d’arbitrages d’actifs vacants. Sur le long terme, les gérants misent sur une collecte maîtrisée. Dans cette optique, la société Foncia Pierre Gestion, par exemple, a annoncé en décembre dernier le passage en capital variable de ses trois SCPI courant 2019. Derrière ces stratégies, le rendement varie selon la typologie du fonds.
Les SCPI Diversifiées (4,76 %) et spécialisées (4,64 %) affichent les meilleurs résultats, et représentent une part importante du marché. Elles pèsent respectivement 21,55 % et 6,93 % de la capitalisation totale au 31 juin 2019. En termes de collecte nette, les SCPI diversifiées (31,91 %) et spécialisées (14,21 %) talonnent les SCPI de bureaux. Les SCPI diversifiées investissent en immobilier d’entreprise en fonction des opportunités qui se présentent. En juillet 2019, les SCPI diversifiées Immorente — gérée par Sofidy — et Primofamily — gérée par Primonial REIM — ont ainsi acquis un nouveau portefeuille B&B, cédé par Covivio Hôtels.
Quand les SCPI lorgnent vers l’international…
Les SCPI diversifiées illustrent aussi l’ascension des investissements à l’étranger (27 % au 2e trimestre), qui rattrapent peu à peu les investissements en Ile-de-France (31 %). Dans les top deals du 2e trimestre 2019 selon MeilleureSCPI.com, la société Corum Origin — gérée par Corum Asset Management — a acquis 23 891 m² de surface de commerces à Olbia dans le nord-est de la Sardaigne. L’Italie fait partie de ces 12 pays européens où la SCPI concentre ses activités. Preuve de sa bonne santé, Corum Origin a même revalorisé de + 1,4 % le prix de sa part en juin 2019.
En quelques années, les SCPI ont réorienté leurs investissements vers l’international. Les opérations à l’étranger représentaient 15 % du total des investissements en 2015. Cette part a doublé (32 %) au premier semestre 2019, aux dépends de l’Ile-de-France (36 % en 2015 contre 26 % au premier semestre 2019) et de Paris intra-muros (25 % contre 20 %). Compte tenu des prix du marché immobilier en région parisienne — d’après les notaires franciliens, le prix moyen du mètre carré a franchi les 10 000 euros à Paris en août 2019 — cette tendance-là n’est pas prête de s’inverser.
