PTZ dans l’immobilier neuf : un dispositif à mort lente dès 2020 ?

Immobilier - Cette semaine, un rapport publié par l'IGF et le CGEDD préconise de ne pas reconduire le prêt à taux zéro (PTZ) en zones détendues, dans le cadre d'un achat immobilier dans le neuf. Que va devenir ce dispositif d'aide à moyen terme ? Dans un contexte de taux bas, le PTZ garde-t-il sa pertinence ? Tour d'horizon avec Le Courrier Financier.

Le prêt à taux zéro (PTZ) dans l’immobilier neuf va-t-il disparaître ? Dans un rapport publié ce jeudi 7 novembre, l’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) recommandent au gouvernement de laisser ce dispositif fiscal disparaître dans « les zones détendues » (B2 et C) à compter du 1er janvier 2020, comme le prévoit actuellement la loi. En d’autres termes, pas de prolongation pour les zones périurbaines et rurales. Depuis la loi de finances 2018, le PTZ neuf s’était recentré sur « les zones tendues » (A et B1), c’est-à-dire la région parisienne et la Côte d’Azur. Les professionnels du bâtiment et de l’immobilier sont vent debout contre cette mort annoncée.

Démocratiser l’accession à la propriété

La mesure sera débattue à l’Assemblée nationale jusqu’en décembre 2019, dans le cadre du Projet de Loi de Finances 2020. Le PTZ permet aujourd’hui de financer sans intérêt l’achat d’une résidence principale, à hauteur de 40 % dans « les zones tendues » et de 20 % dans « les zones détendues », dans la limite d’un plafond fixé par zone et selon le nombre de membres du foyer. Les particuliers peuvent compléter le financement de leur opération avec un ou plusieurs autres prêts bancaires. Conçu pour un public très large, cette aide est plébiscitée par les ménages les plus modestes. « Le PTZ a été évalué au regard de son objectif de primoaccession à la propriété des publics modestes et intermédiaires », indiquent les auteurs du rapport.

Depuis sa création en 1995, le PTZ s’est installé dans le paysage fiscal des Français. « Le produit a une excellente notoriété auprès des bénéficiaires potentiels et une bonne image auprès d’eux », notent l’IGF et le CGEDD. D’après la Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS) qui recense les déclarations de prêt transmises par les banques, l’Etat a octroyé 22 280 PTZ au 2e trimestre 2019. Près de 33 % relevaient de l’acquisition d’un bien neuf en zone détendue. « Si cette mesure avait été mise en place au 2e trimestre 2019, ce sont plus de 7 000 projets d’accession à la propriété qui auraient été remis en cause », pointe Sylvain Lefevre, Président de la Centrale de Financement, spécialiste du courtage en prêt immobilier.

Supprimer des aides dans les zones détendues aura un impact sur la construction neuve, prévient-il. « La suppression du prêt à taux zéro pour les logements neufs ne fera qu’accentuer la fracture territoriale », assure Sylvain Lefevre. Même son de cloche du côté de la Fédération Française du Bâtiment (FFB). « La suppression du PTZ se traduirait par une nouvelle relégation des ménages jeunes et modestes hors des villes et des bourgs », déplore Jacques Chanut, Président de la FFB. Le rapport minimise ce risque. En zone détendue, « avant la réforme [premier recentrage en 2018, NDLR] le PTZ était décisif pour respectivement 13 % et 9 % de ses bénéficiaires. Sa réforme avait alors peu de raisons objectives d’exercer un effet significatif ». Pour Jacques Chanut, « une énième pique ».

Le PTZ face à la politique des taux bas

La question de l’impact du PTZ reste le nerf de la guerre. Le rapport met en avant « une perte d’efficacité résultant de la baisse des taux d’intérêt ». Depuis cinq ans, la Banque centrale européenne (BCE) poursuit une politique de taux bas pour inciter les banques à prêter davantage. La situation a peu de chances de s’inverser dans les mois à venir, puisque Christine Lagarde, nouvelle Présidente de la BCE, semble décidée à mettre ses pas dans ceux de Mario Draghi. « Dans le contexte de taux bas, les différents paramètres classiquement utilisés pour accroître l’impact du PTZ (durée du différé, quotité) semblent déjà avoir été activés au maximum de leur capacité, hors extension du niveau d’aide pour les tranches de revenus les plus élevées », insistent l’IGF et le CGEDD.

La FFB conteste cet argument. Le dispositif du PTZ s’avère certes « moins solvabilisateur » dans un une période de taux quasi-nuls, mais cet environnement économique peut-il vraiment devenir la norme sur du long terme ? « Un pari plus qu’audacieux » pour la FFB, quand certains bénéficiaire du PTZ empruntent sur 25 ans. Pendant que le gouvernement réfléchit à supprimer le PTZ, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) travaille à un durcissement des conditions de crédit s’imposant aux établissements prêteurs. L’organisation professionnelle voit dans cette réforme une volonté de « privilégier la roulette russe sur un système d’accompagnement de la demande sociale peu coûteux en période de taux bas ». En 2017, les PTZ ont coûté 1,9 milliards d’euros.

Les bénéficiaires du PTZ devront-ils se tourner vers l’immobilier ancien, quitte à devoir engager plus de travaux ? Ces logements « nécessitent moins de coûts d’entretien les premières années » mais « les performances énergétiques et environnementales sont bien inférieures », relève Sylvain Lefevre. Mais d’après l’IGF et le CGEDD, le terme « neuf » porterait à confusion. « Certaines opérations considérées comme neuves fiscalement recouvrent en réalité la rénovation d’un bâti préexistant », note le rapport. Ses auteurs conseillent de transformer le dispositif existant, pour lui substituer « une aide supplémentaire à l’allègement des remboursements (au travers d’un prêt à taux négatif ou un allègement plus direct des mensualités) ou le versement d’une subvention directe ». Dossier à suivre.

Mathilde Hodouin - Le Courrier Financier

Rédactrice en chef

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