Marché locatif privé : les tendances

Après avoir profité du renouveau habituel de l’activité qui s’observe avec le retour du printemps, le marché a donc pleinement bénéficié de la pression de la demande qui s’est renforcée, comme chaque année, durant l’été. Et cette année, la pression de la demande est restée soutenue jusqu’en novembre, alors qu’habituellement le marché redevient beaucoup plus calme dès le début de l’automne. La mobilité s’est alors établie à 33 % sur les dix premiers mois de l’année, à son plus haut niveau depuis 1998.

Dans ce contexte, les loyers de marché se sont ressaisis, après un début d’année maussade. Et comme chaque année, la pression sur les loyers s’est renforcée durant l’été. Depuis le début de 2016, les loyers augmentent donc, après avoir reculé en 2015 : + 1 % sur les dix premiers mois de l’année, en glissement annuel (après – 1.1 %, en 2015 à la même époque).

Pourtant, si on se limite aux 20 premières villes par nombre d’habitants, dans 25 % d’entre elles, les loyers baissent ou ne progressent que très lentement et moins vite que l’inflation. En outre, depuis 2013, dans 60 % des villes de plus de 146 000 habitants, les loyers de marché ont augmenté moins vite que l’inflation (+ 0.4 % en moyenne chaque année, d’après l’INSEE) et dans les autres villes, la hausse a été contenue, de moins de 1 % dans la plupart des cas. Les loyers ont même reculé à Lille, à Marseille, à Nîmes, à Saint Etienne ou à Toulon. Ils ont stagné au Havre et à  Montpellier. Et ils n’ont que très faiblement progressé à Angers, à Dijon, à Grenoble, à Lyon, à Nantes, à Rennes, à Strasbourg et à Toulouse.

Un marché au zénith

Habituellement, l’activité du marché locatif privé est particulièrement soutenue de juin à septembre, le nombre de locations réalisées s’établissant en moyenne mensuelle à un niveau deux fois plus élevé que sur les cinq premiers mois de l’année. Puis après un mois d’octobre un peu plus calme mais généralement toujours actif, le marché enregistre une baisse d’activité : le marché se replie alors durant les mois d’hiver. Il ne commence à retrouver des couleurs qu’avec l’arrivée du printemps.

Après un début d’année 2016 qui comme à l’habitude a connu sa pause hivernale, le nombre de locations réalisées s’est donc redressé avec le retour du printemps. D’ailleurs, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé n’avait que modérément fléchi durant l’hiver dernier, atténuant le profil infra annuel de l’activité depuis 1998. La reprise d’activité du marché locatif privé qui s’était constatée dès l’été 2014 s’est donc confirmée : et elle s’est même amplifiée durant l’été, au-delà de l’amélioration qui se constate habituellement à cette période de l’année. Et alors que l’activité du marché ralentit habituellement dès la fin de l’été, cette année, la mobilité résidentielle s’est encore améliorée jusqu’en novembre. Ainsi, la mobilité s’établit maintenant à 33 %, nettement au-dessus de sa moyenne de longue période, donc à un niveau très largement supérieur à celui des années récentes. Elle s’établit d’ailleurs très au-delà du niveau qui se constatait avant la grande dépression des années 2008-2009.

La mobilité résidentielle des locataires du secteur privé qui se renforce est alimentée par la vitalité de la démographie, par les aspirations à une amélioration des conditions de logement qui ont accompagné le redressement du moral des ménages et par les besoins de mobilité familiale ou professionnelle que la reprise économique a commencé à renforcer. En outre, bénéficiant de conditions de crédit exceptionnelles et s’appuyant sur le renforcement des aides publiques à l’accession (dans le neuf), nombre de locataires du secteur privé ont choisi de réaliser leurs projets d’accession à la propriété, tant dans le neuf que dans l’ancien : avec en conséquence, l’amplification du redressement de la mobilité des locataires du secteur privé.

Le rebond de l’activité permet à l’offre locative privée nouvelle (présentée chaque année sur le marché) de se redresser dans toutes les régions et d’afficher maintenant un niveau supérieur à celui qui était le sien en 2011, lorsque le marché sortait de sa récession des années 2008-2009 et avait retrouvé une bonne fluidité.

Ainsi, compte tenu des évolutions récentes, la mobilité locative a progressé de 3.2 % depuis 2011 (en moyenne, chaque année) France entière : la mobilité augmente lentement (moins de 1.5 %, en moyenne chaque année) dans 2 régions, en Bourgogne et en Franche Comté. Elle recule même toujours dans le Limousin ; elle s’accroit moins que la moyenne (de l’ordre de 2.5 à 3 %, en moyenne chaque année) dans 7 régions, dont l’Ile de France, le Languedoc-Roussillon et Rhône-Alpes ; elle s’élève au même rythme que l’ensemble dans 3 régions, en Midi-Pyrénées, dans les Pays de la Loire et en Poitou-Charentes ; et elle progresse le plus rapidement (de 4 % et plus) ailleurs. Et notamment en PACA avec + 6.5 %, en Basse-Normandie avec + 6.1 % et en Aquitaine avec + 4.8 %.

Il convient alors de remarquer que les évolutions de la mobilité ne peuvent toujours pas s’expliquer par des niveaux de loyers qui contrarieraient la demande ou au contraire l’encourageraient à se réaliser : par exemple, l’activité ne se redresse que lentement en Bourgogne ou en Franche Comté (reculant même dans le Limousin) où les loyers sont parmi les moins élevés, alors qu’elle s’accroit rapidement sur d’autres régions où les loyers sont parmi les plus élevés (en Aquitaine ou en PACA).

Au-delà de ces tendances régionales, le risque d’une crise quantitative sévère de l’offre locative privée se renforce néanmoins dans les villes où les déséquilibres des marchés sont déjà prononcés (Lille et Paris, notamment), du fait de l’insuffisance de la construction privée constatée depuis de nombreuses années, alors que dans ces villes la mise en œuvre de l’encadrement des loyers conduit les propriétaires bailleurs dont les recettes locatives diminuent à restructurer leur patrimoine en défaveur des placements immobiliers.

Une hausse modérée des loyers de marché

Suivant son profil saisonnier, le rythme de la hausse des loyers de marché ralentit habituellement durant l’automne. Et comme les mois d’hiver ne sont généralement pas ceux durant lesquels la demande est la plus dynamique, il est courant de constater que les loyers baissent en début d’année. Puis avec le redémarrage de l’activité, les loyers se ressaisissent au printemps et leur progression se poursuit durant l’été.

Ainsi après un début d’année morose, les loyers de marché ont progressé de 1.0 % sur les dix premiers mois de 2016, en glissement annuel : en 2015, à la même époque, les loyers reculaient de 1.1 %.

L’évolution des loyers observée à fin novembre 2016 reste toutefois très différente selon la taille des logements :

• les loyers des « studios et 1 pièce » (21.8 % du marché) augmentent comme la moyenne du marché. Depuis 2013, c’est ce segment de marché qui a été le plus affecté par le mouvement de ralentissement puis de baisse des loyers de marché : avec des loyers en recul de 0.1 %, en moyenne chaque année ;
• en revanche, les loyers des « 3 pièces » (26.7 % du marché), avec + 0.6 %, et ceux des « 4 pièces » (12 % du marché), avec + 0.7 %, progressent toujours moins rapidement que l’ensemble du marché. Pour autant, depuis 2013, ils augmentent plus rapidement que le marché (+ 0.4 %, en moyenne chaque année) : avec respectivement + 0.7 % et + 1.0 % par an ;
• les loyers des « 2 pièces » (33.7 % du marché) et ceux des « 5 pièces et plus » (5.8 % du marché) augmentent toujours à un rythme plus rapide que l’ensemble du marché, avec respectivement + 1.3 % et + 1.4 %, en glissement annuel. Mais si depuis 2013 les loyers des « 2 pièces » n’ont augmenté que de 0.3 %, en moyenne chaque année, ceux des plus grands logements ont cru de 1.1 % chaque année : la pression de la demande sur un segment de marché étroit reste en effet toujours très forte, pour des produits généralement bien situés et d’un niveau de qualité et de confort supérieur à la moyenne.

Ainsi depuis 2012, les loyers de marché ont augmenté de 0.4 % par an, en moyenne, donc au rythme de l’inflation (+ 0.4 % en moyenne, chaque année). Le ralentissement est remarquable, puisque de 1998 à 2006 ces mêmes loyers avaient augmenté de 4.0 % chaque année, pour une inflation qui était de 1.8 % par an. Le décrochage était en effet intervenu dès 2007 : entre 2007 et 2012, la hausse des loyers n’était plus que de 1.6 % par an, en moyenne, pour une inflation estimée par l’INSEE à 1.7 % par an, en moyenne. Le changement de rythme de progression des loyers constaté depuis 2006 a évidemment accompagné le ralentissement de l’activité locative privée observé dans le même temps sous l’effet des crises économiques qui se succèdent et de la paupérisation des candidats à la location (montée du chômage, ralentissement puis baisse du pouvoir d’achat, dégradation des aides personnelles au logement …).

Et globalement, sur un marché locatif privé qui est très actif, les loyers de marché reculent dans 39.0 % des villes de plus de 10 000 habitants : en 2015, à la même époque, cette proportion était de 50.2 %. Pour autant, à cette période de l’année, les baisses de loyer concernent habituellement de l’ordre de 33 % des villes.

En outre, les loyers baissent depuis le début de l’année 2016 dans 17.9 % des villes de plus de 100 000 habitants. Et ils stagnent ou ne progressent que très légèrement et toujours sous l’inflation dans 17.9 % de ces villes.

• les loyers baissent depuis le début de l’année 2016 à Aix en Provence, Amiens, Argenteuil, Brest, Orléans, Reims et Tours. Dans la plupart de ces villes, les loyers avaient déjà baissé en 2015 : le marché locatif privé y est souvent en panne ;
• les loyers ne progressent que lentement, sous l’inflation, à Boulogne-Billancourt, Clermont-Ferrand, Dijon, Metz, Nantes, Saint Etienne ou Toulouse. Et dans la plupart de ces villes, les loyers ont faiblement augmenté depuis 2013 et très souvent sous l’inflation. Sachant que dans toutes ces villes les loyers baissaient en 2015 ou n’augmentaient que lentement, sous l’inflation ;
• ailleurs, les loyers n’augmentent que modérément dans 7 villes, après avoir reculé en 2015, la plupart du temps : notamment sur Grenoble, Perpignan, Strasbourg ou Villeurbanne.

D’ailleurs, dans 35.9 % de ces villes de plus de 100 000 habitants, les loyers baissent depuis 2013 et ils ont augmenté moins que l’inflation dans 25.6 % d’autres.

Enfin, depuis le début de l’année 2016, les loyers de marché baissent encore ou au mieux stagnent dans 5 régions :

• la hausse des loyers est faible (moins de 0.5 %) dans 3 régions : en Bourgogne (+ 0.2 %), dans le Centre (+ 0.4 %) et en Midi-Pyrénées (+ 0.2 %) ;
• la progression des loyers reste modérée (de 0.5 % à 1.0 %), bien souvent sous la moyenne, dans 7 régions : en Aquitaine (+ 1.0 %), en Auvergne (+ 0.7 %), en Champagne-Ardenne (+ 0.5 %), en Franche Comté (+ 1.0 %) en Ile de France (+ 0.7 %), en Lorraine (+ 0.7 %) et en Picardie (+ 0.7 %) ;
• les loyers augmentent un peu plus vite que la moyenne (de 1.0 % à 1.5 %) dans 6 régions : en Alsace (+ 1.4 %), en Bretagne (+ 1.1 %), en Languedoc-Roussillon (+ 1.1 %), dans le Limousin (+ 1.3 %) en PACA (+ 1.3 %) ou dans les Pays de la Loire (+ 1.3 %) ;
• les loyers progressent nettement plus vite que la moyenne (de 1.5 % à 2.0 %) dans 4 régions : en Haute Normandie (+ 1.9 %), dans le Nord Pas de Calais (+ 1.7 %), en Poitou- Charentes (+ 1.5 %) et en Rhône-Alpes (+ 1.5 %) ;
• alors que depuis le début de l’année, les loyers augmentent le plus rapidement en Basse-Normandie (+ 2.6 %).