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Le marché de l’immobilier est en constante évolution et depuis quelques années, les prix semblent reprendre des couleurs. Quand on décide de déménager d’une ville à l’autre, comment évaluer les tarifs pratiqués ? Quelles sont les solutions pour affiner vos recherches et déterminer le bien adéquat en fonction de vos besoins et de vos capacités ?
Paysage de l’immobilier de nos jours
Avant d’identifier les possibilités d’évaluation des prix de l’immobilier par ville, il est important de prendre un certain recul et d’observer ce qu’il en est sur notre territoire. En 2018, les prix de l’immobilier ont progressé de + 3,5 % en moyenne, mais il existe toujours des écarts dans les grandes métropoles notamment.
Par rapport à 2017 et aux années précédentes, les prix immobiliers ont continué leur progression, mais à un rythme moins soutenu. Pendant plus de 2 ans, la hausse des tarifs pour les logements anciens a été très rapide, si bien qu’à la fin 2017, on pouvait déjà compter une hausse de + 4,5 % sur un an.
Toutefois, cette forte hausse des prix a fragilisé la demande qui s’est progressivement relâchée, que ce soit sur le marché des maisons ou celui des appartements. À la fin de 2018, le prix moyen s’élevait à 3900 €/m² en France.
Une hausse contrastée
Bien sûr, la situation immobilière n’est pas identique partout. Il existe de grandes différences d’une commune à une autre. Pour les villes entre 100 000 et 200 000 habitants, les prix continuent à baisser légèrement, à l’instar de Mulhouse (- 5 %), Amiens (- 3 %) ou Brest (- 2 %).
Dans les villes de 200 000 habitants, la hausse se ralentit, mais progresse tout de même. Le mètre carré augmente de + 8 % en 2018 à Lyon et de + 7 % à Paris intra-muros. Néanmoins, certaines villes font encore exception. Ainsi, le rythme de progression des prix immobiliers reste soutenu pour des villes comme Bordeaux et Rennes avec + 11 % sur un an.
Les facteurs sont multiples :
- Urbanisme volontaire
- Restructuration profonde de l’habitat
- Transformation écologique
- Les ménages aux revenus moyens laissent la place à des ménages aux revenus élevés ou à des foyers avec un revenu très modeste.
Ces 4 outils précieux pour estimer votre bien
Plusieurs méthodes sont disponibles et accessibles pour identifier les variations des tarifs du secteur immobilier dans une ville.
1) L’évaluation immobilière
Cette expertise immobilière permet au notaire d’être conseillé, d’assister et de défendre ses clients dans des situations variées comme la donation, une liquidation, une succession, un redressement fiscal.
Un expert immobilier utilise plusieurs moyens (bilan promoteur, comparaison, capitalisation) et s’appuie sur des outils comme les bases de données immobilières des notaires (Perval/Bien). Avec ce dernier outil, le notaire peut trouver les vrais prix immobiliers par ville, mais aussi par quartier ou par département.
2) Le site PATRIM
Pour préparer une vente ou un achat immobilier, il est essentiel de rassembler un maximum d’information sur le logement en question. Avec le site PATRIM, vous bénéficiez d’un outil public d’estimation pour votre logement.
Ouvert à tous depuis le 1er mai 2017, il vous suffit d’ouvrir un compte en ligne avec votre numéro fiscal et de renseigner les caractéristiques du logement pour obtenir une liste de transactions immobilières équivalentes.
Ainsi, avec PATRIM, vous disposez d’informations utiles comme :
- L’année de construction
- La description du bien
- La superficie
- Le prix net vendeur
- La date de vente
- La présence/absence d’ascenseur, etc.
Toutes ces indications permettent de connaître l’état réel du marché immobilier dans une ville voire d’un bien précis.
3) Les sites Web et simulateurs
Avec Internet, vous disposez d’une légion de sites Web proposant des simulateurs d’estimation immobilière en ligne pour identifier et connaître les prix immobiliers en France, que ce soit dans une ville en particulier ou dans un quartier précis.
Par exemple, le site Immoprix est géré par les Notaires de France, il communique les prix réels des dernières transactions immobilières.
4) Les sites de Big data
D’autres Sites Web proposent une évaluation des prix en prenant en compte la Big data, c’est-à-dire les données fournies par les acheteurs et les vendeurs eux-mêmes.
Mais ce ne sont pas les seuls critères pris en compte. Vous avez aussi des informations concernant l’exposition, l’ensoleillement, la proximité des commerces, et des transports, la présence d’un balcon/terrasse, la connectivité (réseaux mobiles et Internet), les données écologiques (qualité de l’air), la quiétude ou encore l’exposition au bruit du quartier.
