Les meilleures villes où investir en immobilier neuf

Où investir ? Quelles sont les conditions de marché ? Est-ce que l’achat dans le neuf est pertinent ? Voilà des questions rituelles que se pose, que doit se poser, tout investisseur particulier avant de décider d’investir dans un bien immobilier neuf. Encore faut-il disposer d’assez d’éléments de comparaison pour faire ce choix. L’étude menée par le site labo-immo.org, vient apporter quelques réponses. Si le classement donne une idée sur les forces et les faiblesses des villes. Reste à étudier les caractéristiques du bien immobilier visé pour en évaluer sa rentabilité par rapport au marché local.

 Source : labo-immo.org – 2 décembre 2015

Les 11 critères pris en compte
Pour réaliser ce classement, onze critères ont été pris en compte à partir des données disponible auprès de la Caisse centrale de la Mutualité sociale agricole, du Commissariat général au Développement durable, de CLAMEUR, de la Caisse nationale des Allocations familiales, de la Caisse nationale d‘Assurance vieillesse, de la Direction de l‘animation de la recherche, des études et des statistiques, de la Direction générale des Finances publiques, de l’Institut national de la statistique et des études économiques et de Pôle emploi.

Dans le détail, les critères pris en compte sont :

• La population communale : il s’agit de la population légale 2012, dernière publication de l’Insee en vigueur au 1er janvier 2015.
• L’évolution du nombre de ménages : le terme de ménage, selon l’Insee, désigne « l’ensemble des occupants d’un même logement sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté (en cas de cohabitation, par exemple) ». Ainsi, les besoins de logements sont-ils directement liés au nombre de ménages et non simplement à l’évolution démographique. A période étudiée va de 1999 à 2012.
• Le taux de vacance au sein du parc de logements : un peu de vacance au sein d’un parc de logements est nécessaire. Elle permet la mobilité au sein du parc et offre le choix aux candidats à l’achat ou à la location : les logements les plus adaptés, les plus confortables et au prix du marché trouvent preneur tandis que les autres (insalubres, vétustes ou trop chers) sortent du marché. La vacance tire ainsi la qualité du parc de logements vers le haut. A contrario, un excès de vacance traduit une surabondance de l’offre et/ou une inadéquation entre l’offre et la demande.
• Le ratio (variation du nombre de logements) / (variation du nombre de ménages) : mesuré sur la période 1999-2012, cet indicateur est sans doute l’un des meilleurs révélateurs de la présence d’une tension ou d’une sur-offre sur un marché immobilier. On estime qu’il faut produire un peu plus d’un logement pour chaque ménage supplémentaire (environ 1,1 afin de maintenir un peu de vacance et d’assurer un renouvellement du parc le plus ancien).
• La proportion de logements sociaux : 2 points clés à travers cet indicateur. Tout d’abord, les logements sociaux concurrencent directement la location privée car une forte proportion de locataires peut prétendre à un logement social et se rabattre sur un logement plus abordable s’il est disponible en abondance. Sur un tout autre registre, une forte proportion de logements sociaux sur une commune donne une image peu valorisante et joue un rôle répulsif (NIMBY…), tant pour bon nombre de locataires que pour des investisseurs. Une commune à connotation sociale est très rarement assimilée à une commune résidentielle recherchée, ce qui minore la valeur de son patrimoine immobilier.
• La part de résidences principales occupées par un locataire : la proportion de résidences principales louées (parc privé uniquement) nous renseigne sur la profondeur du marché locatif et la présence d’un réservoir de locataires potentiels.
• Le revenu moyen : le revenu moyen des ménages est l’ensemble des revenus fiscaux de référence à l’échelle d’une commune divisé par le nombre de ménages fiscaux de cette même commune. Il constitue un indicateur de la solvabilité des ménages présents sur une commune ainsi qu’un marqueur de la notoriété et de la qualité résidentielle d’une commune.
• Le taux de pauvreté : l’Insee le définit comme la proportion d’individus (ou de ménages) dont le niveau de vie est inférieur pour une année donnée à un seuil, dénommé seuil de pauvreté (exprimé en euros), égal à 60 % du niveau de vie médian. Le niveau de vie est quant à lui égal au revenu disponible du ménage divisé par le nombre d’unités de consommation (uc).
• Le taux de chômage : outre l’existence d’une population plus fragile économiquement et donc moins solvable, une faible proportion d’actifs occupés révèle un moindre potentiel locatif. Cette catégorie de population, en début de parcours résidentiel, privilégie la location privée par choix (mobilité professionnelle en début de carrière, foyer pas encore créé et besoins de logements évolutifs…) ou par nécessité (contrat à durée déterminée, revenus encore trop faibles pour l’accession à la propriété mais trop élevés pour prétendre à un logement social…).
• Le nombre d’entreprises implantées sur la commune par actif : la présence de nombreuses entreprises sur une commune est le gage de l’existence d’un bassin d’emploi significatif. Or on sait combien l’emploi joue un rôle structurant dans l’organisation de l’habitat : les ménages se concentrent sur les aires urbaines où les possibilités d’emploi demeurent les plus élevées.
• Le taux de création d’entreprises / entreprises existantes : qui dit création d’entreprises dit nouveaux emplois et donc arrivée de nouveaux actifs sur la commune. Si le nombre d’entreprises donne une indication du potentiel d’emplois (situation existante), le taux de création nous informe sur le dynamisme économique d’une commune et sa capacité à générer les emplois de demain et donc de nouveaux besoins de logements