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Si le nombre de colis expédiés dans toute l’Europe est en hausse, du fait de l’augmentation des achats en ligne, la valeur unitaire du colis est en baisse, à un rythme estimé à 15 % par an. « À travers l’Europe, les coûts de livraison ont progressé pour atteindre entre 40 et 50 % du prix de revient dans le cadre d’achats en ligne, poussant ainsi les distributeurs et les prestataires logistiques à envisager des formats d’entrepôts XXL aptes à générer des économies d’échelle » constate Machiel Wolters, Head of industriel & Logistics research chez CBRE. Au niveau européen, le marché de l’industrie et de la logistique continue de progresser, à l’issue d’un premier semestre solide marquant sans doute le début d’une année record pour l’Irlande et les Pays-Bas. Au premier semestre 2015, plus de 25 % des surfaces logistiques commercialisées cumulées au Royaume-Uni, en France et aux Pays-Bas, trois marchés clés de la logistique en Europe, appartenaient à des entrepôts XXL.
Part des entrepôts XXL par rapport au Total des locations d’entrepôts au R-U, en France et aux Pays-Bas cumulés
L’appétit des investisseurs pour des actifs industriels et logistiques semble robuste, mais l’envergure et le volume sont des critères décisifs. En effet, pour les investisseurs institutionnels, la taille de la transaction est particulièrement déterminante, ceux-ci préférant acquérir des unités à des prix s’échelonnant entre 75 et 150 millions d’euros. « Ces montants étant difficiles à atteindre en une seule transaction, une augmentation de la demande pour des acquisitions de portefeuilles est ainsi constatée« , relève encore Machiel Wolters. Or, les entrepôts XXL peuvent, dans une certaine mesure, contribuer à satisfaire cette quête de grands volumes. Les nouveaux programmes XXL sont souvent ciblés le plus en amont possible, générant un regain d’intérêt pour des lancements en blanc.
L’essor de la demande et des exigences en termes de taille entraînent une pénurie croissante de produits appropriés au sein des pôles logistiques les plus prisés. Par voie de conséquence, ce phénomène a donné lieu à concevoir de nouveaux programmes, eux-mêmes sources d’intérêt auprès des occupants. En effet, les loyers du neuf se révèlent souvent inférieurs à ceux payés pour des constructions existantes, renforçant ainsi l’attrait exercé par de nouveaux entrepôts XXL. « L’offre de programmes neufs à des niveaux de loyers compétitifs est notamment favorisée par la compression généralisée des taux de rendement« , conclue Machiel Wolters.
