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Faut-il maintenir l’incitation fiscale à l’investissement dans l’immobilier locatif neuf ? « L’immobilier s’accompagne d’une forte fiscalité. Si on ne défiscalise pas à l’entrée, l’investissement n’est pas attractif », fait valoir Jean-Jacques Olivié, Président de l’ANACOFI Immo. Nous sommes au siège de la Fédération Française du Bâtiment (FFB), dans le XVIe arrondissement de Paris. Ce mercredi 11 septembre, sept associations professionnelles de l’immobilier locatif sont venus plaider la cause du dispositif Pinel — lancé en 2014 et prolongé jusqu’en 2021. L’AFIL, l’ANACOFI IMMO, la CNCEF Immobilier, la FFB, la FNAIM, la FPI et l’UNIS ont demandé au cabinet PrimeView d’analyser les flux financiers que génèrent les dispositifs fiscaux sur le marché de l’immobilier locatif neuf. Chiffres à l’appui, faut-il encore prolonger le Pinel ?
Portrait-robot de l’investisseur
« Halte aux idées reçues ! », résume la FFB. D’après l’INSEE, la France compte aujourd’hui 29 millions de résidences principales. Les locations représentent 11,5 millions de logements, soit un peu moins de 40 % de locataires. Ils dépendent en majorité de bailleurs privés — 23 % du parc de logements, contre 17 % pour les bailleurs publics — à savoir les personnes morales (associations, mutuelles, banques, sociétés d’assurance, sociétés immobilières, etc.) et les ménages propriétaires. Ces derniers considèrent les logements neufs sur le même plan que les actifs financiers tels que l’assurance vie, les obligations, les actions, etc. En d’autres termes, l’investissement immobilier locatif devient un produit d’épargne comme un autre.
Le nombre de bailleurs physiques — aujourd’hui 75 % des bailleurs privés — a fortement augmenté ces 30 dernières années à la faveur des dispositifs fiscaux. D’après l’étude, ces propriétaires-loueurs qui ont bénéficié d’un coup de pouce fiscal présentent un profil sociologique relativement homogène. En 2018, l’investisseur moyen prend les traits d’un salarié de 47 ans qui vit en couple avec deux revenus. La majorité de ces ménages (58 % des cas) touchent moins de 72 000 euros par an. Loin de l’image d’Epinal du riche rentier, nous avons affaire ici à des petits propriétaires issus de la classe moyenne… « Le Pinel est le dispositif le plus compréhensible par l’investisseur, par monsieur et madame Tout-le-Monde », rappelle Jean-Paul Serrato, Administrateur de la CNCEF Immobilier.
Un outil de contrôle du marché
Dans son travail de Big Data, PrimeView a listé « toutes les bases de données disponibles sur le sujet » et noué des partenariats pour récolter les éléments manquants. Dans ce cadre, le cabinet de recherche économique a pu sonder 1 440 adhérents de l’Association EDC. Près de 79 % déclarent avoir investi dans l’immobilier neuf locatif en raison de l’opportunité fiscale. Ces investisseurs ont ainsi « préféré l’immobilier l’immobilier locatif à des actifs alternatifs pour se constituer ou faire fructifier leur patrimoine ». Ce résultat laisse craindre un déséquilibre brutal du marché du logement, en cas de disparition brutale d’un dispositif attractif. « Il ne faut pas débrancher à court terme un dispositif fiscal, si cela signifie ensuite construire moins », prévient Robin Rivaton, Fondateur de l’association Real Estech.
D’après le simulateur de PrimeView, les prix de vente des 724 000 logements neufs construits depuis le dispositif Besson (1999) ont évolué de pair avec les prix de l’immobilier neuf en général. L’incitation fiscale ne perturbe donc pas « la dynamique de l’économie réelle ». Ces 4 dernières années, les critères l’éligibilité au Pinel ont limité la pression à la hausse sur les prix de l’immobilier dans les zones concernées. D’après le portail officiel de Bercy, le logement en Pinel « doit être loué nu, à un prix inférieur d’environ 20 % au marché du secteur concerné, pendant six ou neuf ans prorogeables ». Quelques 188 000 logements ont été construits via ce dispositif, ce qui a permis de renouveler le parc immobilier dans les zones en tension. Cette tendance positive reste cependant fragile.
Loi Pinel, peut mieux faire ?
Peu liquides, non divisibles, soumis à une fiscalité élevée… Les actifs immobiliers ont besoin d’une prime de risque plus élevée pour rester attractifs. « Nous estimons que le dispositif fiscal Pinel est aujourd’hui un
outil plus mature que les dispositifs qui l’ont précédé », notent les auteurs de l’étude. Le simulateur de flux financiers estime à 4,4 milliards d’euros les recettes nettes engrangées par l’Etat grâce au Pinel, c’est-à-dire environ 23 500 euros par logement construit. De quoi donner envie de rediriger l’investissement en fonction des besoins.
Côté politiques, l’idée de modifier encore le zonage ou d’ajouter d’autres conditions légale semble faire son chemin. « Le dispositif Pinel sert à financer des T2-T3 [en moyenne 40 à 60 m2 NDLR]. Aujourd’hui, il faut aussi faire en sorte de loger des familles en centre-ville », relève Mickaël Nogal, député LREM de Haute-Garonne et Vice-président de la commission des affaires économiques. « Le pays est sous contrainte budgétaire forte. Il faut rechercher l’efficacité », conclut Philippe Dallier, Vice-Président du Sénat, sénateur LR de la Seine-Saint-Denis. L’avenir du Pinel reste suspendu à celui de la politique du logement.
