SCPI de rendement : vers la maîtrise de l’endettement ?

Immobilier - Cette semaine, MeilleureSCPI.com met à jour son étude sur l'endettement des SCPI de rendement du marché. Tandis que la crise sanitaire resserre les conditions d'accès au crédit, comment réagit le secteur de la pierre-papier ? Le point sur les principaux enseignements de l'étude, avec Le Courrier Financier.

La crise sanitaire plonge les investisseurs dans l’incertitude. Faut-il s’inquiéter de l’endettement des SCPI ? MeilleureSCPI.com publie ce lundi 9 novembre une mise à jour de son étude sur l’endettement des SCPI de rendement du marché. La plateforme y examine la situation financière de 94 véhicules, en date du 31 décembre 2019. Ce placement d’épargne immobilière plébiscité par les Français affiche un taux d’endettement moyen de 15,19 % fin 2019 — soit deux points de base en moins par rapport à l’année précédente. Ce niveau « reste mesuré, ce qui est une bonne nouvelle », réagit Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

SCPI de rendement : vers la maîtrise de l’endettement ?
Source : MeilleureSCPI.com

La question de l’accès au crédit

Un peu de contexte. La dynamique d’intérêt des taux bas — initiée par la crise financière de 2008 — devrait se poursuivre en Europe au cours des prochains mois. « Bien que les dernières nouvelles à propos du vaccin soient encourageantes, la reprise pourrait ne pas être linéaire, mais plutôt instable, sur un mode marche-arrêt », prévient Christine Lagarde. La présidente de la Banque centrale européenne (BCE) s’exprimait ce mercredi 11 novembre dans le cadre du forum des banques centrales, à Francfort (Allemagne). Malgré des taux directeurs faibles, les conditions d’octroi de crédits immobilier se durcissent pour les investisseurs en France.

Depuis début 2020, le Haut Conseil de stabilité financière (HSCF) aux banques de ne pas prêter au-delà d’un taux d’endettement de 33 % des revenus imposables de leurs clients, et sur des durées maximales de 25 ans. « La fin de l’année, avec un marché immobilier immobilisé par l’interdiction de visiter des biens, devrait être à nouveau impactée par le reconfinement », note Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. D’après le courtier, la production de crédits pourrait ainsi atteindre 220 milliards d’euros sur l’année 2020 — soit un recul de plus de 10 % par rapport à 2019. De quoi menacer le recours à l’effet de levier pour les SCPI ?

Préserver l’effet de levier…

Préserver une situation financière saine constitue un enjeu stratégique déterminant. « L’endettement reste un critère de plus en plus important à analyser au-delà des performances immobilières et financières des SCPI », résume MeilleureSCPI.com. L’effet de levier maximum diffère selon les SCPI, et ses conditions préalables de détermination dépendent du règlement général de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Chaque SCPI lors de l’assemblée générale annuelle, fixe un plafond d’endettement maximal mesuré par un ratio loan-to-value (LTV). « Il se situe généralement entre 20 % et 40 % de la valeur d’expertise », précise l’étude.

Un point de vigilance crucial. « Les épargnants ont la possibilité de souscrire des parts de SCPI à crédit. De ce fait, si ces derniers souscrivent par emprunt des parts d’une SCPI affichant un ratio d’endettement relativement élevé, ils pourraient être davantage exposés aux conséquences de la remontée des taux d’intérêt », explique Jonathan Dhiver. Ce scénario reste toutefois « très peu probable », tempère-t-il. « Les SCPI profitent du coût historiquement bas de l’endettement tout en maîtrisant leur exposition à la remontée éventuelle des taux directeurs », pointe l’étude. Un faible endettement adossé à croissance de leur collecte leur permettent « d’utiliser encore l’effet de levier ».

SCPI de rendement : vers la maîtrise de l'endettement ?
Source : MeilleureSCPI.com

…et se méfier des disparités

Si le tableau général reste positif — toutes catégories de SCPI confondues — avec une stabilisation du taux d’endettement moyen, il masque de fortes disparités d’une SCPI à l’autre. Les 10 sociétés de gestion les plus endettées contribuent ainsi à 60 % du volume d’endettement global — dont le montant atteint 5,63 milliards d’euros. Et les 5 sociétés de gestion les plus endettées concentrent même 68 % de la dette financière totale du marché des SCPI de rendement ! Certaines ont accru leur niveau d’endettement. « La répartition de la dette financière est fragmentée avec certaines SCPI particulièrement exposées », souligne MeilleureSCPI.com.

SCPI de rendement : vers la maîtrise de l’endettement ?
Source : MeilleureSCPI.com
SCPI de rendement : vers la maîtrise de l’endettement ?
Source : MeilleureSCPI.com
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Source : MeilleureSCPI.com

Par exemple, la société de gestion qui a le plus recours à l’endettement affiche un ratio de 33 % au 31 décembre 2019 pour un de ses fonds. Des différences qui reflète la variété des stratégies de gestion. « Nous estimons que le ratio d’endettement d’une SCPI de rendement doit rester cohérent dans le contexte actuel. Toutefois, si les gérants recourent à l’effet de levier pour saisir des opportunités d’investissement intéressantes, cela justifierait un ratio d’endettement plus élevé », rappelle Jonathan Dhiver. Preuve que le marché des SCPI conserve un certain dynamisme malgré la crise.

Mathilde Hodouin - Le Courrier Financier

Rédactrice en chef (janvier 2019 - février 2024)

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