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Depuis quelques années, la bonne santé de la filière viticole porte le marché du foncier viticole. D’après une note publiée en mai 2019 par Agrifrance, le département spécialisé de BNP Paribas Wealth Management, les prix du foncier viticole hors Champagne ont augmenté en moyenne de 3,3 % par an en l’espace de dix ans. L’offre reste cependant limitée face à l’augmentation de la demande des investisseurs. « Les bonnes terres viticoles sont rares », confirme Marc Bertrand, Président de La Française Real Estate Managers (REM). Ce placement à long terme (horizon de placement 20 ans) nécessite une subtile combinaison entre géologie, climat et facteur temps.
La Française REM mise sur sa double expertise historique en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et en investissement viticole. La société de gestion a lancé ce 23 janvier la première SCPI viticole du marché, « La Française (LF) Les Grands Palais ». Ce fonds d’investissement à capital variable s’adresse aux particuliers qui cherchent à diversifier leur patrimoine à travers une sélection de terroirs recherchés dans différentes régions, exclusivement en France. « Depuis 40 ans, La Française propose à ses clients d’investir dans des domaines viticoles ciblés : Bordeaux, Bourgogne, Vallée du Rhône, etc. Nous n’en sommes pas à notre coup d’essai ! », s’amuse Marc Bertrand.
Miser sur des AOP
La France présente une géographie de rêve pour le vignoble. L’Hexagone recense plus de 310 Appellations d’Origine Protégées (AOP), qui couvrent 482 000 hectares de vigne répartis dans 9 bassins viticoles. La Française REM cible en priorité sur le Bordelais, où le marché du foncier viticole est très dynamique. Environ 2 % des 115 000 hectares de ce vignoble changent de main chaque année. « C’est le marché le plus liquide, sans mauvais jeu de mot », relève Marc Bertrand. Le Bordeaux représente 76 % de la capitalisation et 73 % de la surface acquise (en hectares) par la SCPI « LF Les Grands Palais ». La Française REM privilégie la logique des « châteaux », qui associent valeur de la terre et valeur de la marque.
Le vignoble de la Vallée de la Loire (8 % de la valorisation et 9 % de la surface acquise) arrive loin derrière dans les acquisitions de « LF Les Grands Palais ». Ces actifs fonciers moins valorisés connaissent cependant un regain d’intérêt, par exemple à travers l’AOP Anjou. La SCPI investit tout aussi peu dans le foncier viticole de la Vallée du Rhône (7 % de la valorisation et 8 % de la surface acquise), mais cela tient surtout à ses prix très élevés. En Côte-Rôtie ou Hermitage, l’hectare se négocie vite à plus d’1,2 million d’euro. En Côtes-du-Rhône méridionales, l’AOP Côtes-du-Rhône a augmenté de +8,7 % entre 2008 et 2019. Elle se valorise aujourd’hui entre 25 000 et 33 000 euros l’hectare.
Croissance du marché
« LF Les Grands Palais » vise la constitution d’un patrimoine foncier agricole composé de différentes propriétés viticoles — détenues de manière directe ou indirecte — qui seront louées par bail rural à long terme (25 ans) à des exploitants. Le bail rural encadre le loyer, ce qui signifie que la valorisation des parts de la SCPI repose sur le marché du vin. La Française REM mise sur la croissance de la consommation mondiale. Elle devrait atteindre la valeur record de 224,5 milliards de dollars en 2021, d’après l’étude Vinexpo/IWSR. Entre 2011 et 2021, la valeur du marché du vin pourrait augmenter de 40 %. Les aléas climatiques — comme en 2017 dans l’UE — risquent d’amplifier la contraction de l’offre.
La SCPI permet aux investisseurs de mutualiser les risques, en échange d’une faible liquidité et un risque de perte en capital. La performance du placement dépendra des distributions potentielles versées aux associés, voire des éventuelles plus-values. « LF Les Grands Palais » propose d’associer « placement rationnel et investissement plaisir », en ciblant des propriétés haut de gamme. « LF Les Grands Palais » a ainsi investi dans une AOC Châteauneuf-du-Pape, dans le département du Vaucluse. La propriété de 16 hectares exploite des cépages Grenache, Syrah, Cinsault, Murscardin et Mouvèdre. « Nous visons le marché intermédiaire, où les bouteilles se vendent entre 20 et 30 euros l’unité », précise Marc Bertrand.
Club d’achat de vins
Haut-de-gamme certes, mais pas hors de portée. La SCPI se veut plus accessible que le Groupement Foncier Viticole (GFV) traditionnel, dont le nombre maximal d’investisseurs est encadré par loi. Par ailleurs, le rendement des fermages — soumis à la fiscalité des revenus fonciers — sera toujours versé en numéraire. La valeur de la part de la SCPI « LF Les Grands Palais » est fixée à 10 000 euros, pour un minimum de souscription initiale d’une part. La suppression de l’Impôt Sur la Fortune (ISF) en 2018 permet au fonds de « s’adresser à une large clientèle ». La SCPI vise 20 à 30 millions d’euros de collecte la première année, pour une taille cible de 30 à 40 millions d’euros et une dizaine de propriétés en portefeuille à horizon 5 ans.
Pour achever de séduire les amateurs de vins, La Française REM leur propose d’adhérer gratuitement au Club des Propriétaires de Grands Crus. Ils pourront ainsi bénéficier en ligne d’une faculté d’achat de vin à un prix préférentiel négocié, en moyenne 40 % sous le prix public moyen constaté. « L’achat devra se faire à l’avance, sous condition de récolte », rappelle Marc Bertrand. L’activité viticole sous-jacente reste soumise aux aléas climatiques, tels que le gel ou la grêle. Ces conditions d’acquisition de bouteilles premium peuvent accroître potentiellement la rentabilité de l’investissement, en fonction des millésimes. Ceci sans compter constitution d’une cave de qualité, avec des vins rares à boire entre amis !
