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Après une année 2017 record, 2018 reste très dynamique pour le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en Europe, avec un volume total de 264 Md € engagés. Au Royaume-Uni, le marché s’inscrit à la baisse depuis le pic de 2015, avec un peu plus de 66 Md € investis, en retrait de 10 % par rapport à l’année dernière. Avec 61,5 Md €, l’Allemagne conserve sa deuxième place et enregistre son meilleur résultat de tous les temps. En dépit de prévisions de croissance plus faibles que prévu, le pays ne montre aucun signe d’essoufflement. Malgré un certain ralentissement de son économie, le marché français de l’investissement affiche un niveau historique avec près de 33 Md € sur l’ensemble de l’année 2018.
Le bureau reste l’actif privilégié en France
En France, le bureau reste toujours très largement majoritaire et atteint cette année un niveau record avec 23 Md € engagés sur l’ensemble de l’année 2018. Avec un volume global en hausse de 15 % sur un an, les montants engagés sur le marché des bureaux franciliens représentent quasiment 20 Md € dépassant de près de 2 Md € le précédent record de 2007. Alors que les opérations de moins de 100 M € sont relativement stables depuis 2011, les très grosses opérations unitaires (plus de 400 millions d’euros) ont été très importantes en 2018 (11 cette année contre 4 en moyenne long terme).
« Concernant les stratégies d’investissement, l’appétit pour les actifs non-core prend de plus en plus d’importance, représentant plus de 40 % des volumes investis cette année. Si les investisseurs français dominent encore le marché en 2018 avec 63 % des volumes investis, il existe une accélération des investissements étrangers et une diversification de sources de capitaux » explique Olivier Ambrosiali, Directeur Général Adjoint, en charge du pôle Vente de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Concernant la localisation géographique, Paris intra muros reste la destination privilégiée des investisseurs avec 9,5 Md € engagés. De son côté, si les taux « Prime » dans Paris hors QCA et en 1ère Couronne ont respectivement atteint 3,25 % et 3,80 %, la tendance générale en 2018 est à la confirmation de la stabilisation des taux à des niveaux bas.
Du côté des régions, l’année 2018 a été exceptionnelle pour les bureaux avec plus de 3 milliards d’euros engagés (+33 % par rapport à 2017). Avec plus d’un milliard d’euros engagé, Lyon reste le premier marché régional. Lille conforte sa seconde place avec plus de 500 millions d’euros investis et confirme sa forte croissance grâce au développement de nouveaux projets. Ces progressions s’expliquent notamment par la belle dynamique sur le marché des VEFA avec près d’un milliard d’euros en 2018. Cette augmentation trouve son engouement dans le fait que les investisseurs souhaitent se positionner sur des immeubles labellisés répondant aux nouvelles normes.
Le développement du coworking n’est pas nouveau mais se confirme. Coté utilisateurs, le marché a vécu une évolution extrêmement importante en 2018, en progression de 27 % par rapport à l’année dernière. Côté investisseurs, seulement deux transactions sont à signaler en 2018. Néanmoins, au regard des nombreuses prises à bail recensées, l’année 2019 sera sans aucun doute beaucoup plus dynamique en termes de volumes investis avec la finalisation de nombreuses opérations.
Dynamisme des investissements en commerce et logistique
Il s’agit d’une progression de 10 % par rapport à 2017. Le centre-ville parisien représente à lui seul un quart des volumes investis. En région, on note le grand retour des portefeuilles de Sale and Leaseback. Du côté des taux de rendement « prime », ils se sont une nouvelle fois contractés en 2018 sur le segment « high street » avec quelques références à 2,50 %, voire inférieures si les transactions permettent une création de valeur à moyen terme. En centre commercial, compte tenu du peu de références, la stabilité des taux « prime » est donc assez relative. Les Retails Parks de dernière génération restent stables, autour des 4,5 %.
Avec près de 2,5 milliards d’euros investis, le marché de l’investissement logistique en France a connu une année 2018 très dynamique. Huit opérations de plus de 100 millions d’euros sont à recenser. Depuis plusieurs années, on assiste à une prédominance des fonds nord-américains à des profils Core + /Value Added. Néanmoins, avec près d’un quart des volumes investis, les fonds allemands, à la recherche d’actifs « Core », ont été bien présents en 2018. Enfin, les « Pure Players » français, se sont davantage concentrés sur les actifs unitaires très bien placés autour des deux grandes métropoles françaises, à savoir Paris et Lyon. Avec près de 15 % de croissance des ventes en ligne en Europe, le e-commerce est également l’un des principaux facteurs de croissance de l’immobilier logistique. Dans ces conditions, le taux « prime » en logistique, continue de se compresser et s’établit désormais à 4,75 % fin 2018.
Intérêt marqué pour l’investissement résidentiel et hôtelier
Le marché résidentiel confirme sa bonne dynamique dans l’ancien avec 956 000 transactions réalisées sur l’ensemble de l’année 2018, soit un niveau très largement au-dessus de la moyenne des 20 dernières années (773 000 transactions). Côté prix, ils continuent de progresser, en atteste la hausse de 3 % sur l’ensemble de la France. Par secteurs géographiques, Paris arrive en tête avec une progression de 6,2 %. En régions, la progression est plus modérée avec une hausse moyenne de 2,7 % sur un an. Cette dynamique positive participe au retour des investisseurs institutionnels sur le marché.
De son côté, le marché de l’investissement hôtelier affiche une forte reprise avec un volume d’investissement qui a presque doublé pour atteindre 1,6 Md € en 2018 contre seulement 800 millions d’euros en 2017. Les derniers évènements ne sont pas venus perturber la bonne dynamique… Les hôtels du territoire national affichaient fin novembre un revenu par chambre disponible en nette augmentation (+7,7 % par rapport à 2017). Malgré une relative disparité selon les catégories d’hôtels, le luxe surperforme avec une hausse de près de 10 % sur un an.
Perspectives
Pour 2019, la contrainte d’offre d’actifs à arbitrer persistera avec en particulier une difficulté de réemploi du capital et les problématiques de durée de détention suite à d’importantes acquisitions réalisées depuis 5 ans. « Au total, nous tablons cette année sur des volumes investis en immobilier d’entreprise de l’ordre de 30 milliards d’euros, en consolidation par rapport au pic historique de l’an passé. Cette tendance pourrait être commune aux marchés britanniques et allemands. Dans l’environnement international actuel, l’immobilier français conservera toute son attractivité, avec de nouvelles opportunités de gains en capital à aller chercher » conclut Laurent Boucher, Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France.
